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11月4日，惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局通報(bào)，對(duì)該市云昱花園和譽(yù)博府項(xiàng)目銷售價(jià)格明顯低于備案價(jià)行為進(jìn)行暫停網(wǎng)簽處理并責(zé)令限期整改。這并不是監(jiān)管部門第一次對(duì)房企降價(jià)行為進(jìn)行整頓，10月以來，江蘇徐州、山東濱州、浙江湖州和湖北襄陽等多地監(jiān)管部門均對(duì)當(dāng)?shù)卮蠓祪r(jià)項(xiàng)目進(jìn)行檢查和勒令整改。盡管目前房地產(chǎn)融資和政策層面釋放出了暖意，但加速銷售和回款依然是房企的當(dāng)務(wù)之急。一家華東房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，在融資渠道不暢的情況下，降價(jià)銷售成為房企“自救”的唯一辦法，“降價(jià)是回籠資金最直接、有效也是最后的出路”。從10月至今,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)漫長(zhǎng)的“雙11季”，一些項(xiàng)目甚至打“骨折”虧本銷售，這既是房企圍繞現(xiàn)金流的一場(chǎng)保衛(wèi)戰(zhàn)，也是吸引人氣、快速清盤的營(yíng)銷手段。同時(shí)，開發(fā)商們也通過返現(xiàn)、簽訂保密協(xié)議等“花式降價(jià)”手法躲避監(jiān)管部門的監(jiān)察以及老業(yè)主的維權(quán)?；ㄊ浇祪r(jià)10月末，句容某項(xiàng)目?jī)r(jià)格腰斬的消息刷屏了許多南京人的朋友圈。“原價(jià)12000元，現(xiàn)價(jià)只需5500元”、“南京東、近地鐵，總價(jià)60萬”的宣傳語一時(shí)間充斥在各種中介的微信朋友圈、抖音等社交平臺(tái)。降價(jià)消息吸引了眾多客戶前來。多位當(dāng)天在現(xiàn)場(chǎng)的中介人員表示，促銷幾天，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)人山人海，許多從南京、連云港、南通趕來的中介和客戶涌入現(xiàn)場(chǎng)。一位看房的市民描繪了當(dāng)時(shí)的場(chǎng)景：現(xiàn)場(chǎng)都是客戶和中介，銷售特別忙，一個(gè)銷售要同時(shí)接待七八組客戶，幾乎是流水線操作，看完樣板間，銷售問看中哪棟、哪層后，用手機(jī)查還剩下幾套房源，直接報(bào)底價(jià)?！百I不買？不買下一個(gè)”。句容一家連鎖中介負(fù)責(zé)人陳文告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，光是他一人就在4天內(nèi)賣出了4套房子，他還不是店里業(yè)績(jī)最好的?！斑@個(gè)項(xiàng)目10月27日開始搞特價(jià)，30日中午就賣完了。4棟樓不到4天就售罄了”。不過他也透露，實(shí)際的優(yōu)惠力度遠(yuǎn)沒有宣傳的那么大。雖然項(xiàng)目在2017年一期首開時(shí)，銷售價(jià)格為12000元/平方米，但一期價(jià)格高是因?yàn)榫b修帶地暖和中央空調(diào)，現(xiàn)在賣的是二期，5500元/平方米是毛坯房的價(jià)格?！爸懊鲀r(jià)格8000多元，并沒有各種渠道宣傳的12000元腰斬那么夸張。”并且，很多購(gòu)房者的成交價(jià)格其實(shí)都超過了6000元/平方米。27日活動(dòng)第一天，均價(jià)在5500元/平方米左右，確實(shí)有人用宣傳價(jià)格買到了房源，但之后幾天，開發(fā)商每天都會(huì)加價(jià)4%。這意味著多一天，總價(jià)要多付兩三萬塊錢。陳文介紹，這也使得很多客戶忍不住都在現(xiàn)場(chǎng)掏了錢。因?yàn)榈诙煸賮砭透F了，不給你思考的時(shí)間?！靶卤P的降價(jià)活動(dòng)開始一兩天是最便宜的，把人吸引過來后，價(jià)格就抬升了。”一名連鎖中介店員李蕾告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，該項(xiàng)目4棟樓售罄后，附近的樓盤也放出降價(jià)消息。“原價(jià)1萬3，現(xiàn)在單價(jià)不到7000”的宣傳吸引了眾多客戶前往。李蕾表示，自己的一個(gè)客戶確實(shí)在10月中旬買到了單價(jià)不到7000元的房子?！?4平的精裝修送車位總價(jià)65萬元，而前天另一位客戶買的樓層高一點(diǎn)，同戶型要75萬元?，F(xiàn)在，售樓處單價(jià)都漲到了8000元/平方米”。正常的樓層差價(jià)不會(huì)這么大，她表示，售樓處幾乎是一天一個(gè)價(jià)格。流量密碼“快速、大幅度的降價(jià)是帶來人氣、快速去化的一種營(yíng)銷技巧?！鄙鲜龇科鬆I(yíng)銷負(fù)責(zé)人透露，“開發(fā)商會(huì)把底價(jià)放給渠道和中介，渠道越多越好，甚至有時(shí)候廣告語文案都是統(tǒng)一的?！边@些中介會(huì)把消息放上朋友圈、抖音等平臺(tái)，“骨折降價(jià)”的消息能火速傳遍全城，甚至傳到都市圈的其他城市，快速為項(xiàng)目積聚人氣。一名太原的房產(chǎn)銷售主播介紹，在發(fā)布“綜改大盤8000元起”、“央企大宅12000降9000”等廣告語的視頻后，在太原某央企項(xiàng)目售樓處直播了一天，賣出了7套房子。因?yàn)閮r(jià)格合適，很多人看到抖音直播就趕來了，總價(jià)便宜了20多萬，加上售樓處購(gòu)買氛圍濃烈，抱著撿漏心理買的人不少。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)注意到，蘇州一大幅降價(jià)樓盤甚至在售樓處掛上了“抖音最熱樓盤”的宣傳牌?！暗芏嘟祪r(jià)促銷的樓盤，本身的地理位置并不算好，有些可能賣了三四年也沒賣完?！崩罾俦硎?，拿句容來說，句容在江蘇鎮(zhèn)江，因?yàn)榈乩砦恢镁o鄰南京，也被稱為“仙林東”。因?yàn)榭拷暇┮约皫缀鯚o縫對(duì)接的公共交通，吸引了大量南京人或在南京工作的“新南京人”來購(gòu)買，但前述降價(jià)項(xiàng)目地理位置較偏，周圍配套也不太完善，項(xiàng)目宣傳中距離最近的童世界地鐵站，開車需要10分鐘左右，并不能算作嚴(yán)格意義上的“地鐵房”。陳文也表示，自己最近在推的南京溧水某項(xiàng)目，也放出了8-8.2折賣房消息，項(xiàng)目距離溧水空港新城站直線距離都快2公里了。“這是掌握了句容的流量密碼。”他說?！霸诖罅Υ黉N的氛圍下，很多客戶都忽略地理位置，甚至不問價(jià)格就買，以為搶不到?！崩罾俳榻B，一些客戶現(xiàn)在冷靜下來，開始退房了。“我的客戶中就有一個(gè)，定金都不要了也要退房”。一名句容項(xiàng)目的購(gòu)房者也告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，自己被腰斬的消息吸引，看房當(dāng)天就拍板買下了一套房子，帶車位均價(jià)在6500元/平方米左右，現(xiàn)在正后悔?！安还芡ㄟ^什么促銷手段，開發(fā)商確實(shí)在降價(jià)賣房，而且力度比往年都大”。一位在句容從事房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)6年的銷售人員介紹，在句容，往年年底房企也會(huì)打折優(yōu)惠，但優(yōu)惠力度都在500-600元/平方米，總價(jià)也就優(yōu)惠5萬-8萬塊錢。而今年，買一套房相當(dāng)于優(yōu)惠了小20萬?！捌渌镜氐拈_發(fā)商也有優(yōu)惠，但不是全面降價(jià)，只推出部分房源。有特定樓棟和樓層限制”。上述太原中介人員介紹，某央企項(xiàng)目在活動(dòng)期間賣的3層、10層、16層的三套房子，單價(jià)分別為8400元、8700元和8900元，而太原綜改區(qū)內(nèi)新房項(xiàng)目普遍單價(jià)都在1萬元以上。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)注意到，8月以來，太原多個(gè)品牌房企的樓盤同樣降價(jià)明顯，包括中海、萬科、榮盛、新城、中鐵等多個(gè)項(xiàng)目，其中一些項(xiàng)目的降幅超過2000元/平方米。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年9月，太原新房房?jī)r(jià)指數(shù)同比下降2.2%，二手房下降2.1%。夾縫中賣房“有時(shí)候，項(xiàng)目不得不采用競(jìng)爭(zhēng)性銷售策略爭(zhēng)奪市場(chǎng)上有限的客戶?！鄙鲜鰻I(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，如果同一區(qū)域內(nèi)，其他項(xiàng)目已經(jīng)開始降價(jià)促銷，那時(shí)候再做活動(dòng)的效果可能并不會(huì)太好?！按蠹叶甲龌顒?dòng)，等于你沒做。而且還容易引起周邊樓盤價(jià)格上惡性競(jìng)爭(zhēng)、互相踩踏?！彼f，降價(jià)某種程度上是想率先搶收，尤其是現(xiàn)在市場(chǎng)低迷的情況下，保回款、?，F(xiàn)金流任務(wù)嚴(yán)峻，必須采用一些手段和同區(qū)域競(jìng)品爭(zhēng)奪有限的客戶資源。開發(fā)商降價(jià)促銷的同時(shí)，還面臨著老業(yè)主和監(jiān)管部門的“雙重夾擊”。8月以來，不僅老業(yè)主維權(quán)事件頻發(fā)，沈陽、昆明、張家口等十幾個(gè)城市都相繼出臺(tái)了“限跌令”，為杜絕開發(fā)商惡意炒作，一些城市都要求樓盤售價(jià)不得低于備案價(jià)的85%。一名銷售人員無奈地表示，實(shí)在沒辦法，項(xiàng)目有銷售和回款的要求，“就像做特工一樣，我們一方面要把降價(jià)的消息放出去，吸引客流，一方面要防著老業(yè)主和相關(guān)監(jiān)管”。前述太原中介人士介紹，某央企項(xiàng)目一共放出兩棟樓做特價(jià)活動(dòng)，第一天異?；鸨懊扛魩追昼娋陀腥嗽谠医鸬?，砸到晚上金蛋都沒了”，但第二天，得到消息的老業(yè)主就在售樓處前門、后門全部拉上了橫幅?！耙贿呍诰S權(quán)，一邊在砸金蛋，場(chǎng)面非常奇特?！彼硎荆瑥哪撤N程度上來說，維權(quán)業(yè)主也催化、刺激了購(gòu)買的情緒，許多客戶反而覺得撿了大便宜，加上再不買可能就被取消的緊迫感，又促使不少客戶“火速”簽約付款?！耙恍潜P可能不怕維權(quán)，有維權(quán)的也可以照樣賣，甚至賣得更火爆。但大部分樓盤還是希望搶時(shí)間，賣得越快越好，影響越小越好?！鄙鲜鰻I(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，做活動(dòng)的時(shí)間一定不能太長(zhǎng)，一旦時(shí)間過長(zhǎng)就容易引起老業(yè)主和監(jiān)管部門的注意?！霸瓌t是勢(shì)頭起得越熱越好，時(shí)間戰(zhàn)線拉得越短越好”。此外就是包裝，比如以工抵房名義賣房子，“也不容易引起老業(yè)主注意”。他表示，工抵房一般都是一些不好的樓層，比如一樓或者頂樓，也稱作“頂天立地”，而且有特定樓層和樓棟的限制，推出的套數(shù)十分有限?！叭绻吭词浅蓷澇蓷澩瞥鍪圪u的，那多半是披著工抵房外衣的降價(jià)和傾銷手段”。他同時(shí)表示，降價(jià)的手法也有很多，不一定要直接打折降價(jià)，買房返現(xiàn)、送首付、送車位等方式變相降價(jià)不容易引起注意。上述太原中介人士表示，某央企樓盤“第二天就不敢賣了，把毛坯房恢復(fù)了原價(jià)，但精裝修的房子仍是有優(yōu)惠的”，此前推出來的是85平方米和102平方米的毛坯房，均價(jià)在8500元/平方米左右，現(xiàn)在雖然8500元的優(yōu)惠收回了，但仍有1萬元左右的精裝修房可以買到?！安畹?500塊錢，就是個(gè)裝標(biāo)。精裝房相比國(guó)慶期間的價(jià)格其實(shí)也降了1000-1500元/平方米左右，只是不再那么引人注目了”。此外，一些項(xiàng)目售樓處還會(huì)要求客戶通過簽訂保密協(xié)議的方式躲避老業(yè)主和監(jiān)管部門。上述營(yíng)銷負(fù)責(zé)人透露，一些優(yōu)惠可能對(duì)分銷、中介們?nèi)∠?，但?duì)實(shí)地來到售樓處看房，并且有購(gòu)買意向的人還是會(huì)生效?！耙恍╉?xiàng)目會(huì)要求購(gòu)房者簽訂保密協(xié)議，這時(shí)候就要低調(diào)，不會(huì)再做原本的宣傳和引流了”。

一個(gè)最簡(jiǎn)單的邏輯是，如果財(cái)商課中的講師真能依靠投資理財(cái)獲得15%到25%的收益率并實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由，那他們?yōu)槭裁匆鰜砉ぷ髂?？在某品牌?cái)商課的小白訓(xùn)練營(yíng)中，二百多名學(xué)員中沒有一個(gè)人提出這樣的問題，學(xué)員們關(guān)心的是如何通過12天的線上課學(xué)會(huì)系統(tǒng)的理財(cái)知識(shí)從而打理財(cái)富，老師關(guān)心的則是最終會(huì)有幾人購(gòu)買價(jià)格上千的后續(xù)課程?；恼Q的是，在這類財(cái)商課中，一邊是老師每天告誡學(xué)員不要當(dāng)韭菜，一邊是學(xué)員通過“花唄”等消費(fèi)貸支付6998元的后續(xù)課程。財(cái)商課是真的教理財(cái)？“窮人與富人之間最大的差別是思維，掌握了富人思維你也可以實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由?！薄?2天的小白營(yíng)教會(huì)你的是如何實(shí)現(xiàn)睡后收入，讓你的財(cái)富在無形中升值?！薄懊磕甑耐浡适?0%，如果不學(xué)理財(cái)，你的財(cái)富就會(huì)迅速貶值?！笨吹竭@樣的話術(shù)，普通人難免不心動(dòng)，實(shí)現(xiàn)“財(cái)富自由”的代價(jià)又是什么呢？答案是9.9元的財(cái)商課，殊不知一旦加入了課程，套路便開始了。近期，以上述內(nèi)容為噱頭的低價(jià)財(cái)商課廣告充斥各類公眾號(hào)，短視頻平臺(tái)，在廣州經(jīng)營(yíng)火鍋店的黃穎看到廣告后，抱著試一試的心態(tài)加入了小白營(yíng)，“9.9元，連一份黃喉都買不了，如果真能學(xué)到東西就賺了，就算是騙子花的錢也不多。”黃穎加入的是為期12天的小白營(yíng)，起初的幾天，黃穎每晚八點(diǎn)準(zhǔn)時(shí)在電腦前上課，積極和講師互動(dòng)，并且每天都按時(shí)完成老師布局的作業(yè)，可課程上到后半程她發(fā)現(xiàn)了不對(duì)勁?！袄蠋熃淌诘膬?nèi)容基本上將一些基礎(chǔ)的理財(cái)術(shù)語用大白話解釋，采取的是微信群授課的方式，可真正到有干貨的地方老師就表示這是后面實(shí)踐課的內(nèi)容，直到最后幾天才發(fā)布實(shí)踐課程的價(jià)格，每個(gè)人6998元，我看到群里有不少人曬出了付款記錄，但我害怕上當(dāng)，沒有購(gòu)買后續(xù)課程?！秉S穎對(duì)鰲頭財(cái)經(jīng)記者表示。鰲頭財(cái)經(jīng)隨后也購(gòu)買了和黃穎同樣的財(cái)商課小白營(yíng)，鰲頭財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，為期12天的小白營(yíng)與其說是授課過程，更像是一場(chǎng)課程包裝下的銷售過程。小白營(yíng)的種種規(guī)則和講師的課程講述，在不知不覺中讓缺乏辨別能力又渴望財(cái)富的人掉入買課的套路之中。比如課程第一天的作業(yè)便是每位學(xué)員將自身的姓名，工作和負(fù)債、資產(chǎn)情況私信給老師，與其說是老師幫忙找到解決方法，更不如說是在篩選客戶；比如說老師以防止上當(dāng)為名禁止學(xué)員間互加好友，更像是防止學(xué)員們?cè)谒较禄ハ嗵嵝?。鰲頭財(cái)經(jīng)觀察到，曾有學(xué)員在小白營(yíng)中質(zhì)疑老師的專業(yè)程度和課程的實(shí)用性，第二天這名學(xué)員以未交作業(yè)為由被踢出了群聊，而鰲頭財(cái)經(jīng)在12天的課程中并未交過一次作業(yè)。在課程進(jìn)行到中期時(shí)老師鑒于“課堂學(xué)員表現(xiàn)良好”，爭(zhēng)取到了后續(xù)課程的優(yōu)惠價(jià)格，原價(jià)兩萬多的課程只需要6998元。電視購(gòu)物中的套路，在互聯(lián)網(wǎng)上依舊好用。更有意思的是，頭一天只有32個(gè)優(yōu)惠名額，第二天便又“爭(zhēng)取”到了4個(gè)名額，這看上去更像是講師又完成了4個(gè)人的KPI。鰲頭財(cái)經(jīng)退出小白營(yíng)時(shí)，群內(nèi)已經(jīng)有30名學(xué)員購(gòu)買了后續(xù)課程，從曬到群內(nèi)的付款記錄看，有些學(xué)員采取了花唄付款的方式。鰲頭財(cái)經(jīng)聯(lián)系到幾位購(gòu)買了其他品牌財(cái)商課的學(xué)員后發(fā)現(xiàn)，講師幾乎是“批量生產(chǎn)”出來的，課程設(shè)置大同小異，老師每日布置的作業(yè)幾乎雷同，就連入門教材都逃不出《小狗錢錢》和《窮爸爸富爸爸》這兩本書，在后續(xù)的課程售賣中，盡管標(biāo)價(jià)不同但實(shí)際售價(jià)也都在7000元左右。財(cái)商課該叫停了9.9元的財(cái)商課買不來財(cái)富自由，6998的后續(xù)實(shí)踐課則讓人掉入更大的陷阱。有媒體報(bào)道，財(cái)商課程的毛利率高達(dá)90%，凈利率也有40%左右，暴利的背后，卻是與高昂的學(xué)費(fèi)難以匹配的教學(xué)內(nèi)容。近日，便有媒體爆出財(cái)商課頭部企業(yè)微淼商學(xué)院被指詐騙，多地警方已經(jīng)立案，與此同時(shí)微淼商學(xué)院位于北京市昌平區(qū)一層辦公區(qū)已搬空。盡管后續(xù)微淼做出了澄清，表示由于業(yè)務(wù)調(diào)整等原因，辦公區(qū)已于5月份將原部門遷至昌平奇點(diǎn)以及天津辦公區(qū)，但鰲頭財(cái)經(jīng)查詢天眼查發(fā)現(xiàn)，9月14日因“通過登記的住所或者經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所無法聯(lián)系”，微淼商學(xué)院運(yùn)營(yíng)主體北京微淼財(cái)商科技有限公司被北京市昌平區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局列入了經(jīng)營(yíng)異常名錄。不僅如此，其子公司天津微淼財(cái)商科技有限公司從今年5月開始接連被告上法庭，案由均為教育培訓(xùn)合同糾紛。在消費(fèi)調(diào)節(jié)平臺(tái)黑貓投訴上，有關(guān)微淼的投訴截至發(fā)稿時(shí)為2361條，其中大多與虛假宣傳、誘導(dǎo)學(xué)員有關(guān)。有學(xué)員表示，該公司虛假宣傳，誘導(dǎo)學(xué)員貸款繳納高額學(xué)費(fèi)，并承諾學(xué)習(xí)過程中掙回學(xué)費(fèi)，實(shí)際上教學(xué)質(zhì)量與宣傳價(jià)值嚴(yán)重不符，同時(shí)誘導(dǎo)學(xué)員“先交學(xué)費(fèi)，后簽合同”。另有學(xué)員表示，其通過花唄分期付款購(gòu)買了實(shí)踐課程，但群內(nèi)課程內(nèi)容基本為復(fù)制粘貼，講師甚至幾個(gè)小時(shí)不回復(fù)學(xué)生問題，此前承諾的學(xué)不會(huì)退款又被以各種理由敷衍搪塞。北京君合律師事務(wù)所律師向鰲頭財(cái)經(jīng)表示，“如果企業(yè)在宣傳過程中確實(shí)對(duì)教學(xué)質(zhì)量做出明確口頭承諾，且導(dǎo)致了消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品內(nèi)容產(chǎn)生了誤解，則涉嫌虛假宣傳。”微淼在教授財(cái)商課之前，或許更應(yīng)該先上上法律課?！耙环矫鎳?guó)家政策支持居民儲(chǔ)蓄向投資轉(zhuǎn)移，另一方面疫情的到來催生了網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)的熱情，部分工薪階層也在證券市場(chǎng)中嘗到了一些甜頭，這就催生了各類的財(cái)商課應(yīng)運(yùn)而生，但此類財(cái)商課堂大多不具備教學(xué)資質(zhì)，消費(fèi)者也無法從中系統(tǒng)性的學(xué)到財(cái)富管理知識(shí)?！毙袠I(yè)觀察人士向鰲頭財(cái)經(jīng)表示。所幸此類現(xiàn)象已經(jīng)得到遏制，今年8月27日，國(guó)家網(wǎng)信辦開展為期兩個(gè)月的清朗·商業(yè)網(wǎng)站平臺(tái)專項(xiàng)整治，其中第七類違規(guī)問題便是炒作社會(huì)惡性事件、負(fù)面極端事件，煽動(dòng)悲情、焦慮、恐慌等情緒，借以推銷所謂“財(cái)商課”、各類保險(xiǎn)產(chǎn)品等。清朗行動(dòng)下，“財(cái)商”成為廣告平臺(tái)投放的敏感詞，少了互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的各類廣告投放，微淼們自然失去了獲客來源。曾依靠販賣財(cái)富自由焦慮賺取暴利的微淼們，現(xiàn)在自己要面對(duì)活下去的焦慮。