12月6日，據(jù)中國人民銀行官網(wǎng)消息，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降，中國人民銀行決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))。本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率為8.4%。

　　每一次央行降準(zhǔn)，大家都會(huì)把視線聚焦到房地產(chǎn)市場(chǎng)，龐大的“蓄水池”引入活水似乎成為慣例。但目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控已經(jīng)非常嚴(yán)格，降準(zhǔn)資金也主要“針對(duì)”實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持力度。此次降準(zhǔn)，釋放了1.2萬億資金，對(duì)房地產(chǎn)又會(huì)有什么影響？

房貸最嚴(yán)格的時(shí)候已過

　　“降準(zhǔn)”就是降低法定存款準(zhǔn)備金率，央行會(huì)根據(jù)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)進(jìn)行調(diào)整，此次雖僅僅下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)的金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，但卻能夠釋放長期資金約1.2萬億元。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，降準(zhǔn)代表了信貸政策會(huì)相對(duì)寬松。從目前市場(chǎng)看，整體降準(zhǔn)政策主要目的依然是加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持力度。但降準(zhǔn)必然帶來整體社會(huì)資金面的變化，對(duì)于當(dāng)下樓市來說，穩(wěn)定將成為趨勢(shì)。

　　張大偉表示，房地產(chǎn)貸款政策最嚴(yán)格時(shí)期過去了，2021年樓市波動(dòng)主要原因是因?yàn)榉抠J政策。房地產(chǎn)信貸包括開發(fā)貸和按揭貸，在2-3季度明顯收緊，調(diào)控作用體現(xiàn)，整體市場(chǎng)從之前過熱開始明顯降溫。整體看，9月作為貸款最緊張時(shí)期，10-11月開始明顯緩和，12月有望再次平穩(wěn)，積壓的房貸逐漸會(huì)在2022年一季度釋放。

1.逐漸向穩(wěn)定方向發(fā)展

　　當(dāng)前樓市全面斷崖式下調(diào)的最主要原因是信貸排隊(duì)，購房者的按揭貸款，和開發(fā)商的開發(fā)貸，基本全面收緊，導(dǎo)致市場(chǎng)下調(diào)。最近央行等部門密集表態(tài)，市場(chǎng)期待出現(xiàn)有利于信貸回歸正常的表現(xiàn)。整體看，市場(chǎng)房貸逐漸向穩(wěn)定方向發(fā)展。

　　按照10月房貸數(shù)據(jù)，樓市存量積壓排隊(duì)，至少需要到2022年一季度才可能有所緩解。目前房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的并非簡(jiǎn)單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)都存在壓力。

　　“降準(zhǔn)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響來說肯定是利好，特別是短期銀行的貸款額度肯定會(huì)有所增加。如果在降準(zhǔn)后的12月20日，能出現(xiàn)一次降息，那么對(duì)于樓市來說肯定是更大的利好。”張大偉稱，降準(zhǔn)不是為了救房地產(chǎn)市場(chǎng)，但已經(jīng)明顯調(diào)整的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)。

2.八類貸款需求將更好得到滿足

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，此次降準(zhǔn)最大的變化在于，金融機(jī)構(gòu)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定資金來源能夠有效增加，金融機(jī)構(gòu)資金配置能力能夠提高。換句話說，以銀行為核心的金融機(jī)構(gòu)，未來貸款的額度和投放貸款的能力將明顯增強(qiáng)，其顯然會(huì)影響今年12月份以及明年上半年的貸款投向。

　　實(shí)際上，今年下半年開始，部分銀行面臨壓力，資金配置能力明顯受影響。尤其是在此前房貸收緊的情況下，銀行無錢可貸或者貸款節(jié)奏明顯放緩。而現(xiàn)在降準(zhǔn)的情況下，銀行的信貸配置能力增強(qiáng)，對(duì)于合理合規(guī)的一手房認(rèn)購、二手房認(rèn)購、首套房認(rèn)購、二套房認(rèn)購、租房消費(fèi)、開發(fā)領(lǐng)域、并購領(lǐng)域、裝修領(lǐng)域等八類房地產(chǎn)貸款需求，可以給予充足的保障，能夠真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍和更穩(wěn)健發(fā)展。

　　從房地產(chǎn)的角度看，需要注意幾點(diǎn)。第一降準(zhǔn)的大背景下，銀行對(duì)于房貸投放的力度可以增強(qiáng)，因?yàn)橘Y金配置能力在提高，進(jìn)而有助于包括按揭貸款、開發(fā)貸款等領(lǐng)域的活躍。尤其是此前銀保監(jiān)會(huì)提及重點(diǎn)保障剛需和改善型購房需求，據(jù)此可以認(rèn)為，后續(xù)房貸多投向此類領(lǐng)域，也是一個(gè)趨勢(shì)。

　　第二房貸將進(jìn)一步放松，利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍。但也要注意一點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然要把握調(diào)控的主線，若是出現(xiàn)違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)，各類調(diào)控也必須進(jìn)行收緊。換句話說，合理的房貸需求，可以更好地得到滿足。但是違規(guī)的房貸需求，依然要收緊。

　　“從近期貸款角度看，房企可能是最為關(guān)心的，因?yàn)殂y行政策和房企的經(jīng)營有非常直接的關(guān)系?！眹?yán)躍進(jìn)表示，若是銀行后續(xù)信貸方面的政策放松，那么對(duì)于房企來說，獲得此類貸款的門檻將明顯降低，銀行也愿意投放貸款給房企。這也使得房企的資金壓力可以更快得到緩解，具有積極的作用。

　　從實(shí)際過程看，類似貸款能力增強(qiáng)的情況下，房企的推盤節(jié)奏也會(huì)加快，結(jié)合此類信貸內(nèi)容，至少會(huì)使得后續(xù)房屋銷售不會(huì)太悲觀?；蛘哒f，到明年一季度，部分項(xiàng)目結(jié)合寬松的房貸條件，銷售節(jié)奏會(huì)加快，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍和房企資金的加快回籠等有積極的作用。

“毛大慶包子鋪”的主要菜單 

這是一家名叫“毛大慶包子鋪”的主要菜單。

沒錯(cuò)，就是優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶，地產(chǎn)圈響當(dāng)當(dāng)?shù)拿帧?/p>

2021年9月，這家名叫“毛大慶包子鋪”的小檔口在北京國貿(mào)毛大慶的共享辦公項(xiàng)目里悄悄開張，起初并未引起大家的注意，直至10月中旬毛大慶本人在社交平臺(tái)轉(zhuǎn)發(fā)了該包子鋪的相關(guān)信息，才逐漸引發(fā)關(guān)注。

起初，人們?cè)谟懻摗懊髴c包子鋪”時(shí)，以為是重名而已，經(jīng)記者向優(yōu)客工場(chǎng)相關(guān)工作人員求證，得到的回復(fù)令人意外：“的確是毛大慶先生的店鋪?！?/p>

這位地產(chǎn)圈的風(fēng)云人物，又一次踏上了創(chuàng)業(yè)征途，不過這一次，跨界有點(diǎn)大。

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36元吃一頓

優(yōu)客工場(chǎng)工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“這是毛大慶個(gè)人的店鋪，和優(yōu)客工場(chǎng)沒有關(guān)聯(lián)，不過毛大慶和我們推薦過，我們也經(jīng)常點(diǎn)包子鋪的外賣，很多口味的包子都挺推薦的?！?/p>

11月22日中午，記者來到了位于北京國貿(mào)共享際一層美食廣場(chǎng)的毛大慶包子鋪，這里擠滿了中午前來就餐的寫字樓白領(lǐng)，一座難求。

這家包子鋪在附近工作人員中的人氣似乎很高，前臺(tái)人員熟練地就給記者指了方向。毛大慶包子鋪只是一個(gè)小小的檔口，主打的是“現(xiàn)做”“現(xiàn)蒸”“現(xiàn)磨”，不僅提供包子，還有咖啡、豆?jié){、粥、小菜等品類。一些人來這里吃包子并不是奔著“毛大慶”的名頭來的，一位年齡稍長的顧客告訴記者：“我是這里的常客了”，但對(duì)于毛大慶是誰，他表示“不知道”。

8個(gè)包子、1碗小米粥，記者一頓午飯?jiān)诿髴c包子鋪花了36元，和北京一眾寫字樓中的餐廳相比，花費(fèi)并不算太高。

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向C端市場(chǎng)進(jìn)軍

包子鋪僅有4名工作人員在忙碌地出餐，主理人告訴記者：“我們是9月份開張的，目前還在試運(yùn)營階段?！?/p>

對(duì)于記者提出的其他問題，包子鋪各方都表示不愿過多回應(yīng)。

根據(jù)記者在毛大慶包子鋪的付款記錄，收款方是頤禾（北京）餐飲管理有限公司，該公司董事長，同時(shí)也是由毛大慶發(fā)起的共享際聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO賈曉萌告訴記者：“目前項(xiàng)目處于試運(yùn)營的孵化階段，希望過段時(shí)間再接受采訪。”

記者通過優(yōu)客工場(chǎng)傳遞的采訪需求也是得到了同樣回復(fù)。

事實(shí)上，優(yōu)客工場(chǎng)近期對(duì)飲食方面有頗多布局。

2021年9月末，優(yōu)客工場(chǎng)宣布并購餐飲品牌曉壽司，優(yōu)客工場(chǎng)官微表示：“自疫情后，拉動(dòng)內(nèi)需和消費(fèi)成為了我國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要方向?！?/p>

就在一周前，優(yōu)客工場(chǎng)官微還發(fā)了一條推送：“合作伙伴‘毛大慶包子鋪’可為企業(yè)提供早餐的團(tuán)餐預(yù)定?！?/p>

對(duì)于收購餐飲品牌，優(yōu)客工場(chǎng)這樣解釋：“優(yōu)客工場(chǎng)龐大的會(huì)員體系，不僅構(gòu)成了豐富的線下場(chǎng)景和流量入口，同時(shí)也蘊(yùn)藏著巨大的消費(fèi)需求。近期，優(yōu)客工場(chǎng)宣布并購餐飲品牌曉壽司，這既是入局新消費(fèi)賽道的重要一筆，也是優(yōu)客工場(chǎng)從以B端業(yè)務(wù)為核心向C端市場(chǎng)進(jìn)軍的重要嘗試?！?/p>

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又一次創(chuàng)業(yè)

毛大慶的履歷只有寥寥數(shù)筆，但每一筆都很耀眼。

在凱德置地15年，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人做到環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理，從無到有創(chuàng)立北京凱德。

在北京萬科6年，任萬科集團(tuán)副總裁兼北京萬科總經(jīng)理，將區(qū)域公司銷售業(yè)績(jī)從43億元拉升到200億元級(jí)別，帶領(lǐng)北京公司首次奪得北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷冠。

2015年，毛大慶離開萬科，踩著共享經(jīng)濟(jì)的風(fēng)口，創(chuàng)立了聯(lián)合辦公品牌優(yōu)客工場(chǎng)。2020年11月24日，優(yōu)客工場(chǎng)正式登陸納斯達(dá)克，成為“聯(lián)合辦公第一股”。

毛大慶當(dāng)時(shí)在上市致辭中表示，“從今天起，優(yōu)客工場(chǎng)將在國際標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)治理要求下進(jìn)行發(fā)展，我把它視作優(yōu)客工場(chǎng)二次創(chuàng)業(yè)的開始。”

離開萬科之時(shí)，毛大慶在受訪時(shí)表示，人生有很多事情需要深思熟慮，但是這一次創(chuàng)業(yè)他沒怎么考慮就決定了。而對(duì)于創(chuàng)業(yè)的過程，怎么創(chuàng)業(yè)，確是他目前研究得最多，想得最多的事情。

近幾年，毛大慶更為人所知的另一件事，是跑馬拉松。為了治療抑郁癥而接觸到跑步的毛大慶，目前已經(jīng)跑過了100多個(gè)馬拉松，于他而言，“去一個(gè)陌生的城市跑步，腳步的丈量方式完全加深了我對(duì)一個(gè)城市的理解”。

“毛大慶喜歡跑馬拉松，也一直在不斷挑戰(zhàn)自己，給自己開創(chuàng)更多可能性。從創(chuàng)立優(yōu)客工場(chǎng)以來，他多次在公開場(chǎng)合推廣共享辦公下的新生活方式，但這次開包子鋪應(yīng)該也是配合優(yōu)客工場(chǎng)的發(fā)展規(guī)劃，為共享辦公人士提供飲食上的配套，要說他在餐飲上有很大的野心，我是不太相信的。”有業(yè)內(nèi)人士這樣評(píng)價(jià)。

或許正如毛大慶自己此前對(duì)創(chuàng)業(yè)的觀點(diǎn)：“人生有很多扇窗戶，沒有什么不能干的。需要保持好奇，不斷地去嘗試。哪怕結(jié)果不好，但過程是最大的收獲?！?/p>

一家主營業(yè)務(wù)為男裝的企業(yè)，卻依托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了營收的大幅增長，驚人的增幅令一眾房企汗顏。

10 月 30 日，雅戈?duì)枺?00177.SZ）公布 2021 年第三季度財(cái)報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)總營業(yè)收入 100.4 億元，同比增長 11.68%；營業(yè)收入 61.91 億元，同比增長 244.59%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，導(dǎo)致雅戈?duì)栐诘谌径韧蝗粚?shí)現(xiàn)營收的迅猛增長，最重要的一個(gè)原因，在于房地產(chǎn)項(xiàng)目的集中交付。

雅戈?duì)栐谪?cái)報(bào)中也透露，" 因房地產(chǎn)板塊江上花園一期集中交付，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 49.97 億元，較上年同期增長 765.24%。"

值得一提的是，今年 7 月，雅戈?duì)栐蚬傩?jiǎng)勵(lì)奧運(yùn)冠軍楊倩一套住房而登上熱搜，該項(xiàng)目正是江上花園。

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房地產(chǎn)業(yè)務(wù)突然爆發(fā)

絕大多數(shù)人對(duì)雅戈?duì)柕恼J(rèn)知，還是因?yàn)槠淠醒b業(yè)務(wù)，在各種大大小小的商圈，總能看到雅戈?duì)栄b修靚麗的旗艦店。

但這一次，雅戈?duì)枀s依托賣房實(shí)現(xiàn)了 " 破圈 "。賣衣服不如賣房子？未來雅戈?duì)柺欠裼謺?huì)有戰(zhàn)略重心的轉(zhuǎn)變？

翻閱雅戈?duì)柸緢?bào)可發(fā)現(xiàn)，在雅戈?duì)?100.4 億元營收中，有 46.5 億元來自時(shí)尚板塊，52.3 億元來自房地產(chǎn)板塊。目前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占營收的總比重已超過 50%，而在雅戈?duì)?2021 年中報(bào)中，房地產(chǎn)營收僅為 1.88 億元，占比僅 4.87%。

根據(jù)克爾瑞發(fā)布的 2021 年 1-9 月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排名，雅戈?duì)?52.3 億元的銷售額大概可以排在第 188 名，與新鴻基（55.2 億元）、建屋集團(tuán)（54 億元）、榮和集團(tuán)（51.8 億元）處于同一陣營，超過中洲控股、三巽集團(tuán)、上海地產(chǎn)等多家房企。

事實(shí)上，除了在營收結(jié)構(gòu)上房地產(chǎn)板塊開始 " 異軍突起 "，雅戈?duì)柦衲暌查_始在土拍市場(chǎng)現(xiàn)身。

今年 10 月，雅戈?duì)栆?17.56 億元拿下上海臨港一宗普通住宅用地，樓面價(jià)約為 1.58 萬元 / 平方米，這也是雅戈?duì)枙r(shí)隔 11 年再度踏上上海土拍市場(chǎng)，雅戈?duì)柹洗卧谏虾Ｄ玫剡€得追溯到 2010 年的普陀長風(fēng)地塊。

對(duì)于近期營收的變化情況以及未來地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，雅戈?duì)柤瘓F(tuán)證券部告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，"未來公司發(fā)展重心還是會(huì)以服裝為主。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是一個(gè)周期性業(yè)務(wù)，對(duì)雅戈?duì)枲I收的影響不具備可持續(xù)性，比如前三季度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了超 50 億元營收，不代表未來房地產(chǎn)營收的占比還會(huì)這么高，因?yàn)榉康禺a(chǎn)從開發(fā)到銷售，實(shí)際上還會(huì)有 2-3 年周期。"

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，雅戈?duì)栐谑忻嫔系淖≌?xiàng)目并不算多，其中，江上花園、一線姚江和海晏府等住宅項(xiàng)目有著較高關(guān)注度。

此外，根據(jù)三季報(bào)，截至報(bào)告期末，雅戈?duì)栐诮?xiàng)目 15 個(gè)，在建面積 181.49 萬平方米。年初至報(bào)告期末，公司累計(jì)完成預(yù)售面積 27.2 萬平方米，實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入 58.8 億元。

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如果有賺錢的機(jī)會(huì)，我們就去做

雅戈?duì)枌?duì)待地產(chǎn)的方式，跟很多傳統(tǒng)房企相比有很大差別。雅戈?duì)枌?duì)規(guī)模并沒那么看重，更在乎地產(chǎn)行業(yè)的盈利機(jī)會(huì)。

未來雅戈?duì)柸绾卧诘禺a(chǎn)行業(yè)布局發(fā)展，雅戈?duì)栒J(rèn)為還是要看有沒有機(jī)會(huì)，有賺錢的機(jī)會(huì)就會(huì)去做。

" 就房地產(chǎn)業(yè)務(wù)來說，本質(zhì)上我們還只是一家區(qū)域性公司，至于未來對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的布局，主要還是以有沒有機(jī)會(huì)為準(zhǔn)則。比如今年在上海的拿地，也是基于這樣的判斷，我們認(rèn)為在地產(chǎn)行業(yè)有賺錢的機(jī)會(huì)，我們就去做。" 雅戈?duì)栕C券部相關(guān)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

事實(shí)上，如果要以時(shí)間維度去評(píng)判一家企業(yè)的話，那么雅戈?duì)栆菜闶堑禺a(chǎn)領(lǐng)域的 " 長跑者 " 了。

雅戈?duì)栐?1992 年便進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，寧波是雅戈?duì)柕陌l(fā)家之地，在上海、蘇州、西雙版納、蘭州也有少量項(xiàng)目。

從過往雅戈?duì)栐谕僚氖袌?chǎng)的表現(xiàn)來看，從 2007 年開始，雅戈?duì)枃L試從寧波走向長三角，在蘇州、杭州、上海等均拿下過地王項(xiàng)目。

2004 年，雅戈?duì)栆?14.13 億元拿下蘇州工業(yè)園區(qū)三幅地塊，拿地價(jià)逾 6000 元 / 平方米，而同期蘇州湖東價(jià)格還在 5000 元 / 平方米徘徊，這是雅戈?duì)栐趯幉ㄒ酝饽玫降氖讐K地。

2007 年，雅戈?duì)栠M(jìn)入杭州市場(chǎng)，以 14.76 億元高價(jià)競(jìng)得杭州商學(xué)院地塊，樓面價(jià)為 15712 元 / 平方米，為當(dāng)年的 " 地王項(xiàng)目 "。

2008 年 2 月，雅戈?duì)栔脴I(yè)以總價(jià) 9.797 億元拿下寧波北郊路一地塊，樓面價(jià)為 13100 元 / 平方米，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)寧波土地掛牌出讓單價(jià)之最。

2009 年 9 月，雅戈?duì)栔脴I(yè)在上海以 19.58 億元摘得長風(fēng) 8 號(hào)東地塊，樓面價(jià)為 25966 元 / 平方米，溢價(jià)率 73%，刷新了當(dāng)年上海長風(fēng)新單價(jià)地王紀(jì)錄。

不過這些地王項(xiàng)目并未給雅戈?duì)枎砗玫馁嶅X體驗(yàn)。如杭州地王項(xiàng)目，因房地產(chǎn)調(diào)控、盈利前景等問題，雅戈?duì)栍?2013 年退地，導(dǎo)致 4.84 億元定金打了水漂，拖累當(dāng)年公司凈利潤同比下降 14.88%。此后，雅戈?duì)栐谕僚氖袌?chǎng)較少有過激動(dòng)作。

或許正是因?yàn)榍靶┠暝诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)，如今的雅戈?duì)柗艞壛诉^往激進(jìn)的發(fā)展模式，而更為關(guān)注地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)利潤的貢獻(xiàn)。

如今年 10 月雅戈?duì)栐谏虾ＥR港新片區(qū)拿下的地塊，成交樓面價(jià)為 15836 元 / 平方米，溢價(jià)率僅 8.93%。據(jù)記者了解，該地塊 500 米以內(nèi)在售的項(xiàng)目有保利 · 鈴蘭公館、萬科 · 金域藍(lán)灣，銷售均價(jià)分別在 4.9 萬 -5.4 萬元 / 平方米不等。