近日，“法拍房限購(gòu)”再次成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)?！胺ㄅ姆俊奔幢环ㄔ簭?qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的房屋，在一些城市，部分沒(méi)有購(gòu)房資格的人群曾將其視為購(gòu)房的一種途徑。但是今后，利用法拍房這一“灰色地帶”逃過(guò)限購(gòu)政策的現(xiàn)象或?qū)⒊蔀闅v史。
2021年12月19日晚間，《最高人民法院關(guān)于人民法院司法拍賣(mài)房產(chǎn)競(jìng)買(mǎi)人資格若干問(wèn)題的規(guī)定》（簡(jiǎn)稱(chēng)“《規(guī)定》）在最高人民法院官網(wǎng)發(fā)布。《規(guī)定》明確，受房產(chǎn)所在地限購(gòu)政策約束的競(jìng)買(mǎi)人不準(zhǔn)參與司法拍賣(mài)房產(chǎn)活動(dòng)，將自2022年1月1日起施行。
交易全程需明確競(jìng)買(mǎi)人購(gòu)房資格
為堅(jiān)持“房住不炒”的調(diào)控方向，全國(guó)多地實(shí)施房屋限購(gòu)政策。但至今仍有很多城市的限購(gòu)政策僅針對(duì)普通商品房，不具備購(gòu)房資格但卻通過(guò)法拍房購(gòu)入當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的現(xiàn)象凸顯。今年年初，杭州曾拍出過(guò)一套“天價(jià)法拍房”，成交價(jià)高達(dá)862萬(wàn)元，折合單價(jià)約每平方米9.58萬(wàn)元，高出周邊最高的二手房售價(jià)約40%，引發(fā)行業(yè)內(nèi)外對(duì)法拍房的關(guān)注。
針對(duì)上述不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的情況，此次最高法出臺(tái)的《規(guī)定》正式補(bǔ)上這一“漏洞”。除了正式將法拍房納入限購(gòu)政策的范圍，《規(guī)定》中還對(duì)法拍房競(jìng)買(mǎi)人的購(gòu)房資格作了更明晰的界定。
根據(jù)《規(guī)定》，人民法院組織司法拍賣(mài)房產(chǎn)活動(dòng)時(shí)，發(fā)布的拍賣(mài)公告載明競(jìng)買(mǎi)人必須具備購(gòu)房資格及其相應(yīng)法律后果等內(nèi)容，競(jìng)買(mǎi)人申請(qǐng)參與競(jìng)拍的，應(yīng)當(dāng)承諾具備購(gòu)房資格及自愿承擔(dān)法律后果。同時(shí)，《規(guī)定》提到，人民法院在司法拍賣(mài)房產(chǎn)成交后、向買(mǎi)受人出具成交裁定書(shū)前，應(yīng)當(dāng)審核買(mǎi)受人提交的具備購(gòu)房資格的證明材料（自其申請(qǐng)參與競(jìng)拍到成交裁定書(shū)出具止）；經(jīng)審核買(mǎi)受人不符合持續(xù)具備購(gòu)房資格條件，買(mǎi)受人請(qǐng)求出具拍賣(mài)成交裁定書(shū)的，人民法院不予準(zhǔn)許。
由此來(lái)看，在競(jìng)拍活動(dòng)前后都需要審核競(jìng)買(mǎi)人是否具備購(gòu)房資格，以防一些人利用時(shí)間差，先申請(qǐng)競(jìng)買(mǎi)直至成交才獲得購(gòu)房資格。
在處罰方面，《規(guī)定》顯示，人民法院組織的司法拍賣(mài)房產(chǎn)活動(dòng)，競(jìng)買(mǎi)人虛構(gòu)購(gòu)房資格或者當(dāng)事人之間惡意串通，侵害他人合法權(quán)益或者逃避履行法律文書(shū)確定的義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
值得一提的是，根據(jù)《規(guī)定》，司法拍賣(mài)房產(chǎn)出現(xiàn)流拍等無(wú)法正常處置情形，不具備購(gòu)房資格的申請(qǐng)執(zhí)行人等當(dāng)事人請(qǐng)求以該房抵債的，人民法院不予支持。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此解讀稱(chēng)，有部分買(mǎi)賣(mài)雙方為了規(guī)避限購(gòu)政策，希望通過(guò)法拍房的形式來(lái)進(jìn)行交易，但是為了防止別的競(jìng)拍人參與，中間進(jìn)行了阻撓，變相使得法拍房流拍，最終以債務(wù)索取的方式過(guò)戶(hù)房產(chǎn)，“類(lèi)似交易都和逃避限購(gòu)等政策有關(guān)，在當(dāng)前最高法政策規(guī)定下，類(lèi)似鉆政策漏洞的現(xiàn)象將被杜絕?！?/p>
多個(gè)城市曾打上法拍房限購(gòu)“補(bǔ)丁”
其實(shí)，在全國(guó)已有多地針對(duì)“法拍房”限購(gòu)漏洞打“補(bǔ)丁”。最早一批將法拍房納入限購(gòu)范圍的一線城市如北京，在2017年就發(fā)布了相關(guān)政策。
今年以來(lái)，部分長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市開(kāi)始出臺(tái)“法拍房限購(gòu)”政策。今年1月末，上海在其樓市新政“滬十條”中，將關(guān)于法拍房的限購(gòu)納入其中。3月3日，杭州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，將法拍房納入限購(gòu)范圍，其規(guī)定參與該市限購(gòu)范圍內(nèi)住房司法拍賣(mài)的競(jìng)買(mǎi)人，須符合該市住房限購(gòu)政策。
隨后，3月22日，成都市也發(fā)文表示，即日起將法拍房納入限購(gòu)，法拍房購(gòu)房者應(yīng)符合成都市住房限購(gòu)、限售政策。4月6日，合肥市發(fā)布房地產(chǎn)“新政八條”，明確提出，對(duì)市區(qū)范圍內(nèi)通過(guò)司法拍賣(mài)或招投標(biāo)中心公開(kāi)拍賣(mài)方式取得商品住房的，均應(yīng)當(dāng)符合該市住房限購(gòu)政策。而在4月21日，長(zhǎng)沙市某房產(chǎn)在網(wǎng)站進(jìn)行拍賣(mài)時(shí)，其競(jìng)買(mǎi)人條件顯示為“凡具備完全民事行為能力的公民、法人和其他組織均可參加競(jìng)買(mǎi)，椒江法院工作人員及近親屬不得參與競(jìng)買(mǎi)（購(gòu)房者須符合當(dāng)?shù)刭?gòu)房政策）”，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長(zhǎng)沙雖然沒(méi)有明確發(fā)文，但在具體的司法拍賣(mài)房房源中明確了限購(gòu)的相關(guān)條款，是政策收緊的導(dǎo)向。
到了8月份，東莞市出臺(tái)的重磅調(diào)控“莞八條”再度引發(fā)關(guān)注，其被稱(chēng)為東莞“史上最嚴(yán)調(diào)控”，其中就包括法拍房限購(gòu)內(nèi)容，規(guī)定企事業(yè)單位、社會(huì)組織以及自然人通過(guò)司法拍賣(mài)途徑購(gòu)買(mǎi)東莞市商品住房的，須符合該市住房限購(gòu)政策要求。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此前各地紛紛出臺(tái)“法拍房限購(gòu)”的調(diào)控政策，主要還是在“房住不炒”的大前提下，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目的，堵住限購(gòu)政策的漏洞。
業(yè)內(nèi)：新規(guī)將打擊變相炒房現(xiàn)象
盡管此前已經(jīng)有不少城市出臺(tái)過(guò)相關(guān)政策，但此次《規(guī)定》是全國(guó)首個(gè)系統(tǒng)性的“法拍房限購(gòu)”政策。
“此次政策對(duì)于促進(jìn)司法拍賣(mài)房市場(chǎng)的健康等有積極的作用?！眹?yán)躍進(jìn)表示，此次政策的規(guī)定，將促進(jìn)此類(lèi)法拍房市場(chǎng)更快降溫，也打擊了借法拍房來(lái)變相炒房的現(xiàn)象。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也分析指出，此次政策主要影響的是法拍房，這對(duì)于很多想通過(guò)法拍房繞道限購(gòu)的人來(lái)說(shuō)，影響非常大。
張大偉認(rèn)為，這次升級(jí)限購(gòu)后，很可能法拍房的價(jià)值會(huì)繼續(xù)降低，畢竟還需要當(dāng)?shù)刭?gòu)房資格，這會(huì)影響很大一部分專(zhuān)門(mén)通過(guò)投資法拍房獲利的人進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，“從政策調(diào)控看，房地產(chǎn)調(diào)控越來(lái)越關(guān)注房住不炒，各種細(xì)節(jié)的管控也更到位，針對(duì)過(guò)去的市場(chǎng)漏洞打補(bǔ)丁越來(lái)越密集。”
