證監(jiān)會副主席李超12月8日在“首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會”論壇上表示，進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。
李超指出，進(jìn)一步明確REITs稅收征管細(xì)則，推動社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長期機(jī)構(gòu)投資者參與投資，積極培育專業(yè)化REITs投資者群體。
11月10日從接近監(jiān)管部門人士處獲悉，下一步證監(jiān)會將繼續(xù)抓好REITs常態(tài)化發(fā)行十條措施的落地實(shí)施，促進(jìn)盤活存量資產(chǎn)，擴(kuò)大有效投資。
具體而言，推動更多優(yōu)質(zhì)項目發(fā)行上市，進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新型基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域，形成規(guī)模效應(yīng)和示范效應(yīng)；鼓勵符合條件的民間投資項目發(fā)行REITs，推動解決民企參與試點(diǎn)存在的困難和問題，盡快推動相關(guān)項目落地；盡快推動首批擴(kuò)募項目落地，推動已上市優(yōu)質(zhì)運(yùn)營主體通過增發(fā)份額收購資產(chǎn)，開展并購重組活動，促進(jìn)投融資良性循環(huán)；借鑒境外成熟市場經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國國情，推動REITs專項立法，完善法治基礎(chǔ)，促進(jìn)市場長期健康發(fā)展；優(yōu)化配套支持政策，推動全國社?；?、基本養(yǎng)老金、企業(yè)年金、職業(yè)年金等配置型長期機(jī)構(gòu)投資者參與REITs投資，為盤活存量資產(chǎn)提供中長期資金支持。
首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)6月21日上市以來，交易價格呈現(xiàn)逐漸企穩(wěn)的走勢。在近日舉辦的中國REITs論壇2021年會上，與會專家認(rèn)為，首批9個試點(diǎn)項目的順利上市和平穩(wěn)運(yùn)行標(biāo)志著我國公募REITs市場建設(shè)邁出關(guān)鍵一步。
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出是深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，強(qiáng)化資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，進(jìn)一步創(chuàng)新投融資機(jī)制的一項重要舉措?！笆奈濉币?guī)劃綱要提出，要推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。
開好局、起好步之后，后續(xù)如何運(yùn)營好、發(fā)展好公募REITs，對基金管理人和市場參與各方均帶來新的挑戰(zhàn)。
REITs是不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化的一種重要方式，可將不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動性較強(qiáng)的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，在證券交易所交易。其大致模式是將高速公路、供水供電等基礎(chǔ)設(shè)施的大部分收益權(quán)分割成小份出售給普通投資者，既幫助基礎(chǔ)設(shè)施的持有方快速回籠資金，也讓投資者獲得投資收益。
“市場對首批REITs認(rèn)可度較高，共募集資金314億元，項目涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、倉儲物流、污水處理等多種資產(chǎn)類型。募集資金重點(diǎn)用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補(bǔ)短板領(lǐng)域?！弊C監(jiān)會副主席李超在中國REITs論壇2021年會上表示，產(chǎn)品上市以來總體運(yùn)行平穩(wěn)，各項指標(biāo)正常，符合試點(diǎn)預(yù)期，取得了較好的開端。
首批9只公募REITs產(chǎn)品中，有5只在上海證券交易所上市，4只在深圳證券交易所上市，首批產(chǎn)品主要投向基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項目。據(jù)上交所總經(jīng)理蔡建春介紹，上交所首批試點(diǎn)項目共融資170億元，目前市場運(yùn)行平穩(wěn)有序，“投資者參與積極理性，發(fā)行市盈率整體超過15倍，二級市場流動性維持在較為合理的區(qū)間，日均換手率在0.8%左右，整體高于境外成熟市場。價格發(fā)現(xiàn)功能較為有效，引導(dǎo)資源合理配置的作用正逐步發(fā)揮”。
基礎(chǔ)設(shè)施REITs是連接資本市場和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一類重要產(chǎn)品，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大促進(jìn)作用。國家發(fā)展改革委投資司副司長韓志峰表示，首批項目發(fā)行后，資本市場對實(shí)體企業(yè)的支持作用非常直觀地展現(xiàn)出來，“以首批上市的一個項目為例，該項目發(fā)行成功后，原始權(quán)益人的資產(chǎn)負(fù)債率下降了約5個百分點(diǎn)，相當(dāng)于可以增加200億元左右的融資空間，對企業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展發(fā)揮了非常重要的支撐作用”。
由于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs整體上具有中等風(fēng)險、中等收益的特征，也為廣大投資者提供了一個低門檻參與國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、共享發(fā)展成果的投資工具。工銀理財有限責(zé)任公司副總裁魏泉紅認(rèn)為，REITs有債的屬性，每年分紅；也有股的屬性，可以有一定的溢價，適合理財資金配置。從投資角度看，REITs底層資產(chǎn)是目前市場上最優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，具有穩(wěn)定的投資價值。
今年7月份，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到清潔能源、旅游、水利、保障性租賃住房等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為一種國際通行的盤活存量資產(chǎn)的金融工具，可以借助資本市場公開、透明機(jī)制，廣泛吸引各類社會資金參與。我國探索推出標(biāo)準(zhǔn)化、權(quán)益型的REITs產(chǎn)品，是投融資機(jī)制的一項重大創(chuàng)新探索，既有利于促進(jìn)資金脫虛向?qū)?，支持國家重大?zhàn)略實(shí)施和基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板領(lǐng)域建設(shè)；也有利于提升基礎(chǔ)設(shè)施的專業(yè)化管理水平和運(yùn)營能力，提高資源配置效率，推動基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展；更有利于擴(kuò)大股權(quán)融資比重，降低資產(chǎn)負(fù)債率，防范實(shí)體經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。
專家建議，應(yīng)積極推動保障性租賃住房、清潔能源、新型基礎(chǔ)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域中的REITs項目落地?！氨Ｕ闲宰赓U住房面臨融資難問題，不僅前期資金投入大、回報期長，由于缺乏投資退出渠道，政府和社會資本持續(xù)投資意愿和投資能力受到限制。在這種情況下，采用REITs工具實(shí)現(xiàn)投資良性循環(huán)，可促進(jìn)租賃市場的機(jī)構(gòu)化與專業(yè)化。”北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長張崢說。
中國建設(shè)銀行副行長張敏建議，從權(quán)益性投資的角度來看，保障性租賃住房的收益回報與其他類型的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)相比較低，公募REITs通道的打開在金融方面提供了有力的支持，但還需要財稅政策的配套支持，降低供給端成本，提高投資端收益，實(shí)現(xiàn)市場化發(fā)行的商業(yè)邏輯。
發(fā)行公募REITs對清潔能源行業(yè)同樣具有重要意義。協(xié)鑫能源科技股份有限公司總裁費(fèi)智認(rèn)為，發(fā)行公募REITs可以提高企業(yè)資金流動性水平，降低有息負(fù)債和資產(chǎn)負(fù)債率，使企業(yè)良性發(fā)展。
“推動公募REITs市場長期健康發(fā)展仍然任重道遠(yuǎn)?！崩畛J(rèn)為，需要進(jìn)一步完善REITs的運(yùn)營管理機(jī)制，提高信息披露透明度，根據(jù)業(yè)務(wù)特點(diǎn)探索符合發(fā)展實(shí)際的監(jiān)管安排，形成監(jiān)管合力，嚴(yán)肅查處各類可能的違法違規(guī)行為，切實(shí)保護(hù)投資者合法權(quán)益，推動市場長期健康發(fā)展。
“要強(qiáng)化制度建設(shè)，在審核注冊、發(fā)行成交、信息披露、治理機(jī)制等方面完善和形成系統(tǒng)性的基礎(chǔ)制度和配套規(guī)則。還應(yīng)強(qiáng)化政策支持，進(jìn)一步推動明確國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)政策，推動各類長線資金等機(jī)構(gòu)投資者參與投資，推動出臺專項稅收支持政策等?！崩畛f，要繼續(xù)加強(qiáng)頂層設(shè)計，總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，借鑒境外成熟市場經(jīng)驗(yàn)，研究推出專項立法，系統(tǒng)構(gòu)建符合REITs特點(diǎn)的制度安排，夯實(shí)法制基礎(chǔ)。
蔡建春表示，要嚴(yán)格把好入口關(guān)，強(qiáng)化信息披露要求，壓實(shí)中介機(jī)構(gòu)責(zé)任。上交所近期將發(fā)布公募REITs審核流程指引，促進(jìn)審核陽光化，主動接受社會監(jiān)督。推動項目常態(tài)化運(yùn)行，積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，展現(xiàn)示范效應(yīng)。
“要探索和完善治理機(jī)制，結(jié)合境外市場實(shí)踐和我國國情，加快完善內(nèi)部治理機(jī)制。優(yōu)化投資者結(jié)構(gòu)，促進(jìn)市場合理定價，推動擴(kuò)大公募REITs群體，引入專項基金、社?；?、企業(yè)年金等多元化長期投資者，上交所將推動REITs產(chǎn)品納入融資融券標(biāo)的，提升產(chǎn)品流動性，推動公募REITs指數(shù)等的開發(fā)?！辈探ù赫f。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs要實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，還要在選好資產(chǎn)上下功夫，底層資產(chǎn)質(zhì)量是成功發(fā)行REITs的關(guān)鍵。需要進(jìn)一步加強(qiáng)項目儲備，嚴(yán)把項目質(zhì)量關(guān)，推進(jìn)優(yōu)質(zhì)項目參與試點(diǎn)。只有促進(jìn)項目平穩(wěn)運(yùn)行，才能保障投資者和公共利益，推動產(chǎn)品健康發(fā)展、行穩(wěn)致遠(yuǎn)。
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