城鎮(zhèn)土地使用稅法，是指國家制定的調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅征收與繳納權(quán)利及義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。城鎮(zhèn)土地使用稅是以國有土地為征稅對象，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。
一、納稅義務(wù)人與征稅范圍
(一)納稅義務(wù)人
在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。
城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人通常包括以下幾類：
1.擁有土地使用權(quán)的單位和個人。
2.擁有土地使用權(quán)的單位和個人不在土地所在地的，其土地的實際使用人和代管人為納稅人。
3.土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，其實際使用人為納稅人。
4.土地使用權(quán)共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅。
5.在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)，承租集體所有建設(shè)用地的，由直接從集體經(jīng)濟(jì)組織承租土地的單位和個人，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
幾個人或幾個單位共同擁有一塊土地的使用權(quán)，這塊土地的城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人應(yīng)是對這塊土地?fù)碛惺褂脵?quán)的每一個人或每一個單位。他們應(yīng)以其實際使用的土地面積占總面積的比例，分別計算繳納土地使用稅。
(二)征稅范圍
城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍，包括在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的國家所有和集體所有的土地。
上述城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)分別按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：
1.城市是指經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市。
2.縣城是指縣人民政府所在地。
3.建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的建制鎮(zhèn)。
4.工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá)，人口比較集中，符合國務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地，工礦區(qū)須經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。
上述城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍中，城市的土地包括市區(qū)和郊區(qū)的土地，縣城的土地是指縣人民政府所在地的城鎮(zhèn)的土地，建制鎮(zhèn)的土地是指鎮(zhèn)人民政府所在地的土地。
建立在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)以外的工礦企業(yè)不需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
二、稅率、計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算
(一)稅率
城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米城鎮(zhèn)土地使用稅年應(yīng)納稅額。具體標(biāo)準(zhǔn)如下：
1.大城市1.5~30元。
2.中等城市1.2~24元。
3.小城市0.9~18元。
4.縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6~12元。
大、中、小城市以公安部門登記在冊的非農(nóng)業(yè)正式戶口人數(shù)為依據(jù)，按照國務(wù)院頒布的《城市規(guī)劃條例》中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)劃分。人口在50萬人以上者為大城市;人口在20萬~50萬人者為中等城市;人口在20萬人以下者為小城市。城鎮(zhèn)土地使用稅稅率見表：
城鎮(zhèn)土地使用稅稅率
| 級別 | 人口(人) | 每平方米稅額(元) |
| 大城市 | 50萬以上 | 1.5-30 |
| 中等城市 | 20萬~50萬 | 1.2-24 |
| 小城市 | 20萬以下 | 0.9-18 |
| 縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) | | 0.6-12 |
各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)市政建設(shè)情況和經(jīng)濟(jì)繁榮程度在規(guī)定稅額幅度內(nèi)，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，城鎮(zhèn)土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)提高，但須報財政部批準(zhǔn)?？蛇m當(dāng)降低，但降低額不得超過上述規(guī)定最低稅額的30%。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的適用稅額標(biāo)城鎮(zhèn)土地使用稅規(guī)定幅度稅額主要考慮到我國各地區(qū)存在著懸殊的土地級差收益，同一地區(qū)內(nèi)不同地段的市政建設(shè)情況和經(jīng)濟(jì)繁榮程度也有較大的差別。把城鎮(zhèn)土地使用稅稅額定為幅度稅額，拉開檔次，而且每個幅度稅額的差距規(guī)定為20倍。
(二)計稅依據(jù)
城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，土地面積計量標(biāo)準(zhǔn)為每平方米。即稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人實際占用的土地面積，按照規(guī)定的稅額計算應(yīng)納稅額，向納稅人征收城鎮(zhèn)土地使用稅。
納稅人實際占用的土地面積按下列辦法確定：
1.由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的面積為準(zhǔn)。
2.尚未組織測定，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)。
3.尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人申報土地面積，并據(jù)以納稅，待核發(fā)土地使用證書以后再作調(diào)整。
4.對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計算應(yīng)征稅款;未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應(yīng)征稅款。
對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。
(三)應(yīng)納稅額的計算方法
城鎮(zhèn)土地使用稅的應(yīng)納稅額可以通過納稅人實際占用的土地面積乘以該土地所在地段的適用稅額求得。其計算公式為：
全年應(yīng)納稅額=實際占用應(yīng)稅土地面積(平方米)×適用稅額
三、稅收優(yōu)惠
主要有兩大類優(yōu)惠:
一、國家預(yù)算收支單位的自用地免稅
二、國有重點(diǎn)扶植項目免稅
國家預(yù)算收支單位的自用地免稅
1.國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的土地。但如果是對外出租、經(jīng)營用則還是要交土地使用稅。
2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地。
3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地。經(jīng)營用地則不免。
4.市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地。
5.直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地。
6.經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳城鎮(zhèn)土地使用稅5年至10年。
7.對非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
8.企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
9.免稅單位無償使用納稅單位的土地(如公安、海關(guān)等單位使用鐵路、民航等單位的土地)，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)照章繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用、共有使用權(quán)的土地上的多層建筑，對納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征城鎮(zhèn)土地使用稅。例如一共是15層的大廈，一單位租用5層，一單位租用10層，則并不是只占有一層的單位交稅。
10.對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行(含國家外匯管理局)所屬分支機(jī)構(gòu)自用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
扶植項目
1.對企業(yè)的鐵路專用線，公路等用地，在廠區(qū)以外，與社會公用地段未加隔離的，暫免征收土地使用稅。
2.對企業(yè)廠區(qū)以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地，暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。
3.對水利設(shè)施及其管護(hù)用地(如水庫庫區(qū)，大壩，堤防，灌渠，泵站等用地),免征土地使用稅;其他用地，如生產(chǎn)，辦公，生活用地，應(yīng)照章征收土地使用稅。
4.對林區(qū)的有林地,運(yùn)材道，防火道，防火設(shè)施用地，免征土地使用稅。林業(yè)系統(tǒng)的森林公園,自然保護(hù)區(qū)，可比照公園免征土地使用稅。
5.對高校后勤實體免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
減免政策
下列土地由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定減免土地使用稅：
1.個人所有的居住房屋及院落用地
2.免稅單位職工家屬的宿舍用地
3.民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地
4.集體和個人辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地
5.房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計征城鎮(zhèn)土地使用稅。
四、征收管理
(一)納稅期限
城鎮(zhèn)土地使用稅實行按年計算、分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
(二)納稅義務(wù)發(fā)生時間
1.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
2.納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
3.納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
4.以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間之次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂之次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
5.納稅人新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
6.納稅人新征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
7.自2009年1月1日起，納稅人因土地的權(quán)利發(fā)生變化而依法終止城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到土地權(quán)利發(fā)生變化的當(dāng)月末。
(三)納稅地點(diǎn)和征收機(jī)構(gòu)
城鎮(zhèn)土地使用稅在土地所在地繳納。
納稅人使用的土地不屬于同一省、自治區(qū)、直轄市管轄的，由納稅人分別向土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;在同一省、自治區(qū)、直轄市管轄范圍內(nèi)，納稅人跨地區(qū)使用的土地，其納稅地點(diǎn)由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。
