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一、土地使用權(quán)出資的條件

１．土地的出資是使用權(quán)的出資，而不是所有權(quán)的出資。在中國，土地是一種十分特殊的財產(chǎn)，土地的國家所有和集體所有是公有制的基礎，只有國家和集體組織才能作為
土地所有權(quán)
的主體。因此，任何企業(yè)或公司對土地的占有都不是所有者的占有，而是使用者的占有，企業(yè)或公司對土地享有的權(quán)利是使用權(quán)，而不是所有權(quán)，當企業(yè)以土地出資的時候，所出資的標的是土地的使用權(quán)而不是土地的所有權(quán)。

２．用于出資的土地使用權(quán)只能是國有土地的使用權(quán)，而不能是集體土地的使用權(quán)。以土地使用權(quán)出資，實質(zhì)上就是使用權(quán)從出資者向公司的轉(zhuǎn)讓，而依據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，能夠作為財產(chǎn)權(quán)進行轉(zhuǎn)讓的只是國有土地的使用權(quán)。因此，如果集體組織欲以集體所有的土地對外投資，則必須首先將集體土地通過國家征用的途徑變?yōu)閲型恋?，再從國家手里通過土地出讓的方式獲得國有土地的使用權(quán)，然后，才能進行有效的投資。

３．用于出資的土地使用權(quán)只能是出讓土地的使用權(quán)，而不能是劃撥土地的使用權(quán)。在中國，國有土地的使用權(quán)分為劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)，前者為各種社會組織基于其特定的社會職能從國家那里無償取得，后者則是以向國家交納
土地出讓金
的方式而有償取得。以土地使用權(quán)出資，是土地使用者營利性的投資行為，因而只能以有償取得的出讓土地使用權(quán)出資，劃撥土地的使用權(quán)只能由原使用人自己使用，而不能用于對外投資。

４．用于出資的土地使用權(quán)應是未設權(quán)利負擔的土地使用權(quán)。因使用者的經(jīng)營行為，土地使用權(quán)經(jīng)常會背負如抵押權(quán)之類的權(quán)利負擔，這種土地使用權(quán)不僅在權(quán)利的行使和處置上受到法律和抵押權(quán)人等其他權(quán)利人的限制，而且因其可能被其他權(quán)利人追索而在財產(chǎn)價值上發(fā)生貶損，甚至完全失去投資的價值。這種存在權(quán)利瑕疵的權(quán)利如用于出資，將使投資者或股東的出資變得不實，違反公司法所確定的資本確定原則，在內(nèi)部會損害其他投資者的利益，在外部則會損害公司債權(quán)人的利益。因此，出資的土地不應背負權(quán)利的負擔，而且，在出資之后，出資人亦應繼續(xù)承擔免除土地負擔的義務。

二、土地使用權(quán)出資的履行方式

如同一般財產(chǎn)出資的要求一樣，交付亦為土地使用權(quán)出資的基本要求。土地的交付即為對土地的占有和控制的轉(zhuǎn)移，只有公司實際的占有和控制土地并進而利用土地，土地使用權(quán)出資的實際價值才能得以實現(xiàn)。

同時，土地使用權(quán)的出資不僅需要交付，而且還需采取法定的權(quán)利移轉(zhuǎn)形式。土地，是典型的不動產(chǎn)，土地使用權(quán)是物權(quán)性質(zhì)的財產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)出資既是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種形式，按照物權(quán)變動的一般規(guī)則，應采取公示的方式，即辦理土地使用權(quán)的過戶登記，只有經(jīng)過登記，公司才能取得真正的、完整的、排他的土地使用權(quán)，出資人也才是完全履行了其出資的義務。

交付和產(chǎn)權(quán)登記是土地使用權(quán)出資行為不可分割的兩個方面，交付的價值在于對土地的利用，產(chǎn)權(quán)登記的價值則在于權(quán)屬的認定和法律風險的防范。實踐中，只實際交付土地而未辦產(chǎn)權(quán)登記或只辦理了產(chǎn)權(quán)登記而未實際交付土地的情況相當普遍，它們都屬于出資義務的部分履行或未完全履行。未交付土地意味著出資人對公司財產(chǎn)的占有，損害著公司的財產(chǎn)利益。未辦產(chǎn)權(quán)登記則意味著出資人對土地權(quán)利的保留、公司對土地的占有和利用缺少法律的效力以及隨時有可被追索的風險。三、違反土地使用權(quán)出資義務的法律效果[page]

１．已辦理土地過戶手續(xù)但未交付土地。雖然土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的主要法律形式是土地的過戶登記，但土地的交付仍然是土地使用權(quán)出資的重要要求，只是完成了土地的過戶登記而未實際交付土地，仍屬于對出資義務的違反，雖然因土地的不可移動性，它不會對公司債權(quán)人造成追索公司財產(chǎn)的障礙，但因其未被公司予以實際有效地占有和利用，因而構(gòu)成了對公司利益和股東權(quán)益的事實上的侵犯。由此，將產(chǎn)生出資者對公司的出資違約責任，公司或其他股東應有權(quán)要求該出資者履行土地交付義務和賠償由此給公司造成的財產(chǎn)損失。同時，公司債權(quán)人在公司財產(chǎn)不足以清償其債務時，應有權(quán)訴請對此項土地予以
強制執(zhí)行
。

２．已交付土地但未辦理土地過戶登記手續(xù)。此種情況下，公司雖獲得了土地占有和利用的實際財產(chǎn)利益，但這種占有和利用卻未得到法律的肯定和保護，是極不穩(wěn)定和極不安全的。因土地使用權(quán)仍在出資人名下，公司并未取得對土地的法律上的控制，相反，會隨時因出資人的反目或出資人對土地的自行處分以及其他土地權(quán)利人對土地的追索而喪失對土地的占有。因此，這種出資只是事實上的出資而非法律上的出資，當然構(gòu)成出資義務的不履行行為，因而，公司或其他股東應有權(quán)要求該出資人履行土地的登記過戶義務，而出資人拒絕登記、甚至以未辦登記過戶為由而要求收回土地的行為都屬典型的惡意違約，當事人同樣可通過訴訟程序訴請司法救濟，請求強制登記過戶。

３．既未交付土地，亦未辦理土地過戶手續(xù)。此屬完全不履行土地出資義務的行為，此種行為在公司法上構(gòu)成公司法上的違法行為，并產(chǎn)生相應的法律責任，包括該股東繼續(xù)出資的責任、其他股東或公司的發(fā)起人連帶認繳的責任以及由此給公司造成損害的賠償責任。當然，在此情況下，公司對出資人約定用于出資的土地既不存在事實上的控制，也不享有任何物權(quán)意義上的權(quán)利，因而不可能通過物權(quán)追及的訴訟而取得該土地的使用權(quán)，而只能通過債權(quán)訴訟獲得救濟。

對于上述違反土地使用權(quán)出資義務的行為，除已辦理土地過戶登記而未交付土地情況下，公司可通過行使物權(quán)請求權(quán)而要求出資人交付土地外，在其他任何情況下，公司是否有權(quán)要求出資人交付土地，是否允許出資人以其他的形式履行其出資的義務，需要依據(jù)債法的一般原理加以確定。

如同一般債不履行的法律后果一樣，不履行土地出資義務的法律后果同樣包括實際履行和賠償損失。作為出資行為的相對人，公司有權(quán)在實際履行和替代履行之間作出選擇，在出資人仍擁有土地、實際履行是可能的情況下，公司當然應有權(quán)要求出資人實際履行，只有在實際履行已不可能或者得到公司認可同意的情況下，出資人才能以其他的出資形式（如以貨幣形式等）替代履行。

四、土地使用權(quán)的強制執(zhí)行

在出資人未履行土地使用權(quán)出資義務的情況下，對于以公司為被執(zhí)行人的債務，人民法院是否可對其股東應出資的土地使用權(quán)予以強制執(zhí)行，是司法實踐中更為具體的現(xiàn)實問題。

毫無疑問，司法的強制執(zhí)行應建立在公司實際享有的民事權(quán)利的基礎之上，只有在公司享有對土地使用權(quán)的物權(quán)請求權(quán)時，人民法院才有權(quán)根據(jù)當事人的請求對該項土地強制執(zhí)行。對于已辦理土地登記過戶但尚未交付土地的情況，人民法院可以將該土地作為公司的財產(chǎn)予以強制執(zhí)行用于公司債務的清償；而對于雖已交付土地但未辦理土地登記過戶和既未交付土地亦未辦理土地登記過戶的情況，只有在作出要求出資人實際履行的司法判決或仲裁裁決之后，才能據(jù)此對該項土地予以強制執(zhí)行。如果司法判決或仲裁裁決的內(nèi)容是替代履行而非實際履行，則不能直接對土地予以強制執(zhí)行。只有在出資人不履行或無力履行其替代履行義務時，才能對其擁有的一切財產(chǎn)，包括本應出資的土地予以強制執(zhí)行。同時，上述對土地的強制執(zhí)行，是在出資人未陷于破產(chǎn)狀態(tài)的背景下進行的。如果在強制執(zhí)行過程中，發(fā)生出資人破產(chǎn)的情況，則除了公司對該土地享有物權(quán)請求權(quán)、因而應將其從破產(chǎn)財產(chǎn)中予以別除的情況外，對土地的強制執(zhí)行應予中止；同時，應將該土地并入破產(chǎn)財產(chǎn)，并按破產(chǎn)程序使公司與出資人的其他債權(quán)人一同按其債權(quán)的比例公平受償。