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現(xiàn)實生活中，房屋承租人交付房屋定金和租金后，因多種原因，未使用所租賃房屋，這種情況下，承租人能否要求出租人返還定金和租金？

近日，巨野法院民二庭員額法官王慶審理一起房屋租賃合同糾紛案。

基本案情

姜某、畢某二人欲租賃某房屋，與房主于某約定年租金10000元，3月9日，姜某、畢某向于某微信轉(zhuǎn)賬5000元，微信聊天記錄顯示此5000元為房屋定金。

4月15日，姜某、畢某又支付房屋租金5000元。因姜某、畢某未在案涉房屋內(nèi)經(jīng)營，便向法院起訴，要求于某雙倍返還定金和租金。

法院審理

姜某、畢某為租賃房屋第一次向于某支付5000元，姜某、畢某主張此5000元不是定金，而是租金，但姜某、畢某在訴狀中已寫明交付定金5000元，且于某在收到此5000元后在微信聊天中載明定金5000元，姜某、畢某對此并未提出異議，法院認定此5000元為定金，雙方之間的定金合同成立。

案涉房屋年租金雙方約定為10000元，定金數(shù)額不得超過年租金的20%即2000元，超過部分不產(chǎn)生定金效力。對于定金數(shù)額超過2000元的部分，不產(chǎn)生定金效力，于某應(yīng)返還姜某、畢某3000元。

承租人姜某、畢某主張案涉房屋有他人與其經(jīng)營項目相同，無法使用，未提交相關(guān)證據(jù)予以證明，對于其要求出租人于某雙倍返還定金的訴訟請求，法院不予支持。

姜某、畢某未實際租賃案涉房屋，其要求于某返還房租5000元（即第二次支付的5000元）的訴訟請求，法院予以支持。

法院判決

由被告于某返還原告姜某、畢某8000元。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第五百八十六條規(guī)定：“當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。定金的數(shù)額由當事人約定；但是，不得超過主合同標的額的百分之二十，超過部分不產(chǎn)生定金的效力。實際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。”

《中華人民共和國民法典》第五百八十七條規(guī)定：“債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當雙倍返還定金。”

法官說法

本案的審理要點在于姜某、畢某支付于某的5000元的性質(zhì)是定金還是租金、此5000元是否全部產(chǎn)生定金效力。姜某、畢某在訴狀中已寫明交付定金5000元，且于某在收到此5000元后在與姜某、畢某的聊天中載明定金5000元，姜某、畢某對此并未提出異議，因此應(yīng)認定此5000元為定金。

涉房屋雙方均認可年租金10000元，按照法律規(guī)定，定金數(shù)額不得超過主合同標的額的20%，超過部分不產(chǎn)生定金效力。

法官寄語

大部分人在訂立合同時，不知道“定金”和“訂金”的區(qū)別，“定金”和“訂金”雖然只有一字之差，但法律后果完全不同。

定金具有擔保合同履行的性質(zhì)，給付定金一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請求返還定金，收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當雙方返還定金，而訂金不具有上述擔保的性質(zhì)。另外，交付定金時要合理計算數(shù)額，定金超過合同標的20%的部分，不產(chǎn)生定金效力。