城鎮(zhèn)土地使用稅法，是指國(guó)家制定的調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅征收與繳納權(quán)利及義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。城鎮(zhèn)土地使用稅是以國(guó)有土地為征稅對(duì)象，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。
一、納稅義務(wù)人與征稅范圍
(一)納稅義務(wù)人
在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。
城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人通常包括以下幾類：
1.擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人。
2.擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人不在土地所在地的，其土地的實(shí)際使用人和代管人為納稅人。
3.土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，其實(shí)際使用人為納稅人。
4.土地使用權(quán)共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅。
5.在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)，承租集體所有建設(shè)用地的，由直接從集體經(jīng)濟(jì)組織承租土地的單位和個(gè)人，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
幾個(gè)人或幾個(gè)單位共同擁有一塊土地的使用權(quán)，這塊土地的城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人應(yīng)是對(duì)這塊土地?fù)碛惺褂脵?quán)的每一個(gè)人或每一個(gè)單位。他們應(yīng)以其實(shí)際使用的土地面積占總面積的比例，分別計(jì)算繳納土地使用稅。
(二)征稅范圍
城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍，包括在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的國(guó)家所有和集體所有的土地。
上述城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)分別按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：
1.城市是指經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市。
2.縣城是指縣人民政府所在地。
3.建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的建制鎮(zhèn)。
4.工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá)，人口比較集中，符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地，工礦區(qū)須經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。
上述城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍中，城市的土地包括市區(qū)和郊區(qū)的土地，縣城的土地是指縣人民政府所在地的城鎮(zhèn)的土地，建制鎮(zhèn)的土地是指鎮(zhèn)人民政府所在地的土地。
建立在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)以外的工礦企業(yè)不需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
二、稅率、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算
(一)稅率
城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米城鎮(zhèn)土地使用稅年應(yīng)納稅額。具體標(biāo)準(zhǔn)如下：
1.大城市1.5~30元。
2.中等城市1.2~24元。
3.小城市0.9~18元。
4.縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6~12元。
大、中、小城市以公安部門登記在冊(cè)的非農(nóng)業(yè)正式戶口人數(shù)為依據(jù)，按照國(guó)務(wù)院頒布的《城市規(guī)劃條例》中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)劃分。人口在50萬(wàn)人以上者為大城市;人口在20萬(wàn)~50萬(wàn)人者為中等城市;人口在20萬(wàn)人以下者為小城市。城鎮(zhèn)土地使用稅稅率見表：
城鎮(zhèn)土地使用稅稅率
| 級(jí)別 | 人口(人) | 每平方米稅額(元) |
| 大城市 | 50萬(wàn)以上 | 1.5-30 |
| 中等城市 | 20萬(wàn)~50萬(wàn) | 1.2-24 |
| 小城市 | 20萬(wàn)以下 | 0.9-18 |
| 縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) | | 0.6-12 |
各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)市政建設(shè)情況和經(jīng)濟(jì)繁榮程度在規(guī)定稅額幅度內(nèi)，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，城鎮(zhèn)土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)提高，但須報(bào)財(cái)政部批準(zhǔn)?？蛇m當(dāng)降低，但降低額不得超過(guò)上述規(guī)定最低稅額的30%。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的適用稅額標(biāo)城鎮(zhèn)土地使用稅規(guī)定幅度稅額主要考慮到我國(guó)各地區(qū)存在著懸殊的土地級(jí)差收益，同一地區(qū)內(nèi)不同地段的市政建設(shè)情況和經(jīng)濟(jì)繁榮程度也有較大的差別。把城鎮(zhèn)土地使用稅稅額定為幅度稅額，拉開檔次，而且每個(gè)幅度稅額的差距規(guī)定為20倍。
(二)計(jì)稅依據(jù)
城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，土地面積計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)為每平方米。即稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人實(shí)際占用的土地面積，按照規(guī)定的稅額計(jì)算應(yīng)納稅額，向納稅人征收城鎮(zhèn)土地使用稅。
納稅人實(shí)際占用的土地面積按下列辦法確定：
1.由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測(cè)定土地面積的，以測(cè)定的面積為準(zhǔn)。
2.尚未組織測(cè)定，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)。
3.尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人申報(bào)土地面積，并據(jù)以納稅，待核發(fā)土地使用證書以后再作調(diào)整。
4.對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款;未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。
對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。
(三)應(yīng)納稅額的計(jì)算方法
城鎮(zhèn)土地使用稅的應(yīng)納稅額可以通過(guò)納稅人實(shí)際占用的土地面積乘以該土地所在地段的適用稅額求得。其計(jì)算公式為：
全年應(yīng)納稅額=實(shí)際占用應(yīng)稅土地面積(平方米)×適用稅額
三、稅收優(yōu)惠
主要有兩大類優(yōu)惠:
一、國(guó)家預(yù)算收支單位的自用地免稅
二、國(guó)有重點(diǎn)扶植項(xiàng)目免稅
國(guó)家預(yù)算收支單位的自用地免稅
1.國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地。但如果是對(duì)外出租、經(jīng)營(yíng)用則還是要交土地使用稅。
2.由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地。
3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地。經(jīng)營(yíng)用地則不免。
4.市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地。
5.直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地。
6.經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳城鎮(zhèn)土地使用稅5年至10年。
7.對(duì)非營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
8.企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
9.免稅單位無(wú)償使用納稅單位的土地(如公安、海關(guān)等單位使用鐵路、民航等單位的土地)，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。納稅單位無(wú)償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)照章繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用、共有使用權(quán)的土地上的多層建筑，對(duì)納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。例如一共是15層的大廈，一單位租用5層，一單位租用10層，則并不是只占有一層的單位交稅。
10.對(duì)行使國(guó)家行政管理職能的中國(guó)人民銀行總行(含國(guó)家外匯管理局)所屬分支機(jī)構(gòu)自用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
扶植項(xiàng)目
1.對(duì)企業(yè)的鐵路專用線，公路等用地，在廠區(qū)以外，與社會(huì)公用地段未加隔離的，暫免征收土地使用稅。
2.對(duì)企業(yè)廠區(qū)以外的公共綠化用地和向社會(huì)開放的公園用地，暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。
3.對(duì)水利設(shè)施及其管護(hù)用地(如水庫(kù)庫(kù)區(qū)，大壩，堤防，灌渠，泵站等用地),免征土地使用稅;其他用地，如生產(chǎn)，辦公，生活用地，應(yīng)照章征收土地使用稅。
4.對(duì)林區(qū)的有林地,運(yùn)材道，防火道，防火設(shè)施用地，免征土地使用稅。林業(yè)系統(tǒng)的森林公園,自然保護(hù)區(qū)，可比照公園免征土地使用稅。
5.對(duì)高校后勤實(shí)體免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
減免政策
下列土地由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定減免土地使用稅：
1.個(gè)人所有的居住房屋及院落用地
2.免稅單位職工家屬的宿舍用地
3.民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地
4.集體和個(gè)人辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地
5.房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。
四、征收管理
(一)納稅期限
城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)行按年計(jì)算、分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
(二)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
1.納稅人購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
2.納稅人購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
3.納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
4.以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間之次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂之次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
5.納稅人新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
6.納稅人新征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
7.自2009年1月1日起，納稅人因土地的權(quán)利發(fā)生變化而依法終止城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到土地權(quán)利發(fā)生變化的當(dāng)月末。
(三)納稅地點(diǎn)和征收機(jī)構(gòu)
城鎮(zhèn)土地使用稅在土地所在地繳納。
納稅人使用的土地不屬于同一省、自治區(qū)、直轄市管轄的，由納稅人分別向土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;在同一省、自治區(qū)、直轄市管轄范圍內(nèi)，納稅人跨地區(qū)使用的土地，其納稅地點(diǎn)由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。
