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財(cái)稅2010121號(hào)文件內(nèi)容為安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策相關(guān)內(nèi)容，自文件公布引起廣泛討論，也出現(xiàn)了一些不是很恰當(dāng)?shù)睦斫?，本文從原文本意出發(fā)，結(jié)合稅務(wù)總局、專業(yè)人員，從業(yè)人員網(wǎng)友等的關(guān)鍵詳細(xì)解讀關(guān)于財(cái)稅[2010]121號(hào)。

財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知

財(cái)稅[2010]121號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳(局)、地方稅務(wù)局，西藏、青海、寧夏省(自治區(qū))國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

經(jīng)研究，現(xiàn)將安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策通知如下：

一、關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位的城鎮(zhèn)土地使用稅問題

對(duì)在一個(gè)納稅年度內(nèi)月平均實(shí)際安置殘疾人就業(yè)人數(shù)占單位在職職工總數(shù)的比例高于25%(含25%)且實(shí)際安置殘疾人人數(shù)高于10人(含10人)的單位，可減征或免征該年度城鎮(zhèn)土地使用稅。具體減免稅比例及管理辦法由省、自治區(qū)、直轄市財(cái)稅主管部門確定。

《國家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(國稅地字[1988]15號(hào))第十八條第四項(xiàng)同時(shí)廢止。

修改以前國稅發(fā)的規(guī)定，由財(cái)稅號(hào)文修改符合立法規(guī)定。

延伸閱讀：關(guān)于財(cái)稅2010121號(hào)文件中房地產(chǎn)稅政策的解讀

從業(yè)人員觀點(diǎn)>>>>>

關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅的問題，國家稅務(wù)總局在1988年下發(fā)的《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(國稅地字[1988]15號(hào))第十八條第四項(xiàng)中明確，對(duì)民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地減免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。后來，民政部門不再直接舉辦福利工廠，但隨著福利事業(yè)的社會(huì)化，殘疾人就業(yè)的單位逐步拓展到經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的各個(gè)領(lǐng)域，一些企事業(yè)單位承擔(dān)起了安置殘疾人就業(yè)的社會(huì)責(zé)任。

為繼續(xù)貫徹促進(jìn)殘疾人就業(yè)的精神，保持政策的連續(xù)性，對(duì)安置殘疾人就業(yè)單位的城鎮(zhèn)土地使用稅問題在財(cái)稅[2010]121號(hào)中重新進(jìn)行了明確。也就是說安置殘疾人就業(yè)單位可以減征或免征某年度城鎮(zhèn)土地使用稅的條件有兩條：(1)一個(gè)納稅年度內(nèi)月平均實(shí)際安置殘疾人就業(yè)人數(shù)占單位在職職工總數(shù)的比例高于25%(含25%);(2)實(shí)際安置殘疾人人數(shù)高于10人(含10人)。

此外，財(cái)稅[2010]121號(hào)規(guī)定，《國家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(國稅地字[1988]15號(hào))第十八條第四項(xiàng)關(guān)于民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地減免政策廢止。

二、關(guān)于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問題

對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

在實(shí)際的房產(chǎn)租賃中，一些出租人往往采取給予一定期限免收租金的優(yōu)惠來招攬承租人。如果按實(shí)際租金收入征稅，免收租金期間納稅人對(duì)其房產(chǎn)按零租金申報(bào)，據(jù)此計(jì)算的應(yīng)納稅款為零，造成了稅收流失。盡管免收租金期間沒有租金收入，但該房產(chǎn)用于出租，屬營業(yè)用房，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。

推薦閱讀：財(cái)稅〔2010〕121號(hào)文件第三條規(guī)定看房產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)的選擇

從業(yè)人員觀點(diǎn)>>>>>>

A公司一房產(chǎn)，從1月1日到12月31日給B公司使用，其中前4個(gè)月為免租期間，后8個(gè)月每個(gè)月租金為1.5萬。

——其實(shí)，在不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的情況下，企業(yè)之間不會(huì)存在什么真正的免租期，所謂的免租期只是一個(gè)促銷經(jīng)營手段而已，就如875號(hào)文中買一贈(zèng)一銷售商品一樣，按照公允 價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偸杖爰纯?。如該例子，本身即是租賃一年，租金為12萬，每個(gè)月租金1萬的事?！诶U納營業(yè)稅的時(shí)候，肯定是按照12萬來繳納，也不會(huì)按照16萬來納稅。

其實(shí)該合同可以改成：租賃12個(gè)月，每月租金1萬，收款時(shí)間約定從第五個(gè)月開始收款，每月收取1.5萬。

我們可以看到，相同的經(jīng)營實(shí)質(zhì)，按照121號(hào)文件，房產(chǎn)稅的納稅是不同的!本身就是一種收款時(shí)間的約定，不過是租賃前4個(gè)月不收款、從第5個(gè)月收款而已(被描述成免租期，無非就是促銷的噱頭而已)，竟然按照房產(chǎn)原值多繳納了4個(gè)月的房產(chǎn)稅。

無可否認(rèn)，可能規(guī)定免租期不按照原值繳納房產(chǎn)稅可能會(huì)產(chǎn)生一些漏洞，但是這種漏洞很容易的可以用其他方式的規(guī)定來彌補(bǔ)，為何一棒子打死這種經(jīng)營手段?

這個(gè)不是新規(guī)定，以前就有，但是各地理解不一，執(zhí)行也不一。這次明確提出來。這個(gè)規(guī)定并不是無理的規(guī)定，依據(jù)《合同法》精神來的，也符合房產(chǎn)稅的基本精神——只要用于商業(yè)目的就應(yīng)該征收房產(chǎn)稅(打擊囤積炒作不是以前房產(chǎn)稅的目的)，也就是說納稅人只能在從價(jià)和從種之間選擇其一個(gè)方式繳納。

推薦閱讀：財(cái)稅[2010]121號(hào)文件中關(guān)于房產(chǎn)購建的執(zhí)行時(shí)間問題的回答

從業(yè)人員觀點(diǎn)>>>>>>

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅[2009]128號(hào))第一條規(guī)定，“無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅?！贝颂幾⒁狻盁o租使用”和“免收租金”是不一樣的概念。一般來講“無租使用”視為出借，而非租賃交易行為?！懊馐兆饨稹眲t存在發(fā)生的租賃事實(shí)，并在租賃交易中，租賃雙方約定一定時(shí)期租金為零的行為。在房產(chǎn)租賃行為中，除房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未明確或存在未解決的租典糾紛外，房產(chǎn)所有人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)最終承擔(dān)房產(chǎn)稅。

為堵塞出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅征收漏洞，財(cái)稅[2010]121號(hào)明確，出租房產(chǎn)免收租金期間計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值，并由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。

此條規(guī)定符合房產(chǎn)稅的基本精神——只要用于商業(yè)目的就應(yīng)該征收房產(chǎn)稅，也就是說納稅人只能在從價(jià)和從租之間選擇其中一個(gè)方式繳納。

三、關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題

對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

延伸閱讀：財(cái)稅[2010]121號(hào)中的宗地容積率指的是什么?

從業(yè)人員點(diǎn)評(píng)>>>>

“無論會(huì)計(jì)上如何核算”這個(gè)至少重復(fù)了三次了，但是仍然有人在拿這個(gè)做文章，顯然是在火中取栗。有人說是修改調(diào)整財(cái)稅152號(hào)文的，財(cái)稅152號(hào)文是說的房屋附屬設(shè)施計(jì)入的房產(chǎn)稅問題，并沒有涉及地價(jià)問題，兩者規(guī)范的目的和范圍都不同——怎么相干。

“宗地容積率低于0.5的”這個(gè)表述顯然建筑術(shù)語，其解決了未開發(fā)或者臨時(shí)建筑繳納高額房產(chǎn)稅不合理的問題，也解決租用土地建房經(jīng)營的繳納高額房產(chǎn)稅不合理的問題。這條不比較人性化的，是優(yōu)惠政策，按理說你閑置土地或者浪費(fèi)土地資源稅收應(yīng)該給予懲罰性規(guī)定的，但是，本法規(guī)沒有——說明了未來可能出臺(tái)的新房產(chǎn)稅并不是兇神惡煞，因此期望依靠新房產(chǎn)稅解決房件高的問題是不現(xiàn)實(shí)的。

本通知自發(fā)文之日起執(zhí)行。此前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知執(zhí)行。各地財(cái)稅部門要加強(qiáng)對(duì)政策執(zhí)行情況的跟蹤了解，對(duì)執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)上報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局。

“此前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知執(zhí)行”——意在統(tǒng)一政策，統(tǒng)一規(guī)范誰呢?后面有“各地財(cái)稅部門要加強(qiáng)對(duì)政策執(zhí)行情況的跟蹤了解，及時(shí)上報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局”——當(dāng)然是規(guī)范各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的政策了——所謂的“上報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局”——中的“國家稅務(wù)總局”是個(gè)陪襯，主要是財(cái)政部監(jiān)督管理了，因此有“抄送：財(cái)政部駐各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政監(jiān)察專員辦事處?！比绻秦?cái)政部錯(cuò)了會(huì)有這么理直氣壯——所以到底是在修正誰?是誰是亂修改政策?就很清楚了——即財(cái)政部在這個(gè)問題上無論是會(huì)計(jì)規(guī)定和稅收規(guī)定都是一致的沒有差異(解釋見俺以前發(fā)的帖子)，是某些部門和專家理解歪了。

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從業(yè)人員點(diǎn)評(píng)>>>>

財(cái)稅[2008]152號(hào)第一條規(guī)定：對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。但對(duì)地價(jià)問題并未明確。同時(shí)，適用不同會(huì)計(jì)制度的企業(yè)，由于會(huì)計(jì)處理不同，有的將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值，有的則不計(jì)入，從而在納稅人之間產(chǎn)生了稅負(fù)不公。為維護(hù)稅收公平，堵塞稅收漏洞，有必要就此問題進(jìn)行明確。

財(cái)稅[2010]121號(hào)明確了無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。這樣“房地一致”的原則，在一定程度上提高了土地利用成本，有利于促進(jìn)節(jié)約集約用地。

考慮到將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值后，部分單位如倉儲(chǔ)、物流企業(yè)等由于生產(chǎn)經(jīng)營的特殊性，占地面積大，可能稅負(fù)增加較多，對(duì)這類“大地小房”的情況給予了一定照顧：“宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)?！?這條比較人性化，是優(yōu)惠政策。容積率是反映土地使用強(qiáng)度的指標(biāo)。容積率越小說明工程項(xiàng)目的建筑面積小，沒有充分地利用土地，造成土地浪費(fèi)。

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