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注冊房地產(chǎn)開發(fā)公司：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定 (2000年3月23日建設(shè)部修訂通過 2000年3月29日建設(shè)部令第77號發(fā)布自發(fā)布之日起施行)第五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個資質(zhì)等級。各資質(zhì)等級企業(yè)的條件如下

(一)一級資質(zhì)：

1.注冊資本不低于5000萬元;

2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上;

3.近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;

4.連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100%;

5.上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;6.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人;7.工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱;8.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;9.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故

(二)二級資質(zhì)：

1.注冊資本不低于2000萬元;

2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上;

3.近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額

4.連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100%;

5.上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;

6.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人;

7.工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱;

8.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

9.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

(三)三級資質(zhì)：

1.注冊資本不低于800萬元;

2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上;

3.房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;

4.連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100%;

5.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人

6.工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱;

7.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

8.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

(四)四級資質(zhì)：

1.注冊資本不低于100萬元;

2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上;

3.已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100%;

4.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人;

5.工程技術(shù)負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員;

6.商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

7.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

第六條新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案;

(一)營業(yè)執(zhí)照復印件;

(二)企業(yè)章程

(三)驗資證明;

(四)企業(yè)法定代表人的身份證明;

(五)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同;

(六)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認為需要出示的其他文件。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。

暫定資質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期限不得超過2年。

自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。

第七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應的資質(zhì)等級。

第八條申請《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)的條件。

第九條臨時聘用或者兼職的管理、技術(shù)人員不得計入企業(yè)管理、技術(shù)人員總數(shù)。

第十條申請核定資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當提交下列證明文件：

(一)企業(yè)資質(zhì)等級申報表;

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(正、副本);

(三)企業(yè)資產(chǎn)負債表和驗資報告;

(四)企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟、技術(shù)、財務(wù)負責人的職稱證件;

(五)已開發(fā)經(jīng)營項目的有關(guān)證明材料;

(六)房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報告;

(七)其他有關(guān)文件、證明。

第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批

一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門初審，報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。

房地產(chǎn)開發(fā)的具體步驟：

房地產(chǎn)商具備什么條件才能銷售商品房呢?根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，必須獲得五種特定許可證。這五種特定許可證就好像是房產(chǎn)銷售的"綠卡"，缺一不可。我們知道，房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，應當具備一定的條件，按照有關(guān)規(guī)定，在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。購房人為防止受不法房地產(chǎn)商的欺騙，在進行簽訂購房合同之前一定查驗房地產(chǎn)商是否有合法的售房手續(xù)，各種售房文件、證件是否完備。房地產(chǎn)商在銷售商品房時應具備各種售房文件、證件是否完備。房地產(chǎn)商在銷售商品房時應具備"五證"即《國有土地使用證》、《
建設(shè)用地規(guī)劃許可證
》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售許可證》

(一)《國有土地使用證》

本證是證明土使用向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地的使用權(quán)的法律憑證。按照《
城市房地產(chǎn)管理法
》的規(guī)定，房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，必須與市縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按照出讓合同的約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并依法登記領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。否則房地產(chǎn)商不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。有的房地產(chǎn)商在集體所有的土地上建房并出售，這種情況下，房地產(chǎn)商肯定沒有拿到土地使用證。因為按照有關(guān)法律規(guī)定，集體所有的土地，只有經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。領(lǐng)取土地使用權(quán)證書的房地產(chǎn)商，還要按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途進行開發(fā)建設(shè)。有的房地產(chǎn)商獲得出某塊地的土地使用證，但合同約定的土地用途不是建造商品住房，而房地產(chǎn)商擅自改變土地用途，在這塊土地上建造可在市場上銷售的商品房，這種情況也是不合法的。

(二)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

本證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管理部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的目的在于確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益，為土地管理部門在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)行使權(quán)屬管理職能提供必要的法律依據(jù)。購房者調(diào)查房地產(chǎn)商是否具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，可以判斷房地產(chǎn)商售房的合法性。未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準文件無效，占用的土地由縣級以上人民政府責令退回。

(三)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

本證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，國家核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的目的，是確認有關(guān)建設(shè)活動的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個人的合法權(quán)益。該證件同時也是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者建反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進行開發(fā)建設(shè)，嚴重影響城市規(guī)劃的，城市規(guī)劃行政主管部門可責令其停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施，對有關(guān)責任人員，可以由其所在單位或者上級主管機關(guān)給予行政處分。

(四)《建設(shè)工程施工許可證》

本證明建筑施工單位符合施工各種條件，允許其開工的批準證件。建筑施工是一項復雜的生產(chǎn)活動，是記地產(chǎn)開發(fā)項目得以順利實現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)。涉及到監(jiān)理、設(shè)計、資金、圖紙、建筑材料等各方面的因素。當各種施工條件完備時，建設(shè)單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。

(五)《商品房銷售許可證》和《
商品房預售許可證
》

本證是市、縣人民政府房地產(chǎn)商行睡管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準性證件。商品房預售可以加快房地產(chǎn)融資、搞活房地產(chǎn)市場。但這種方式具有較大的風險性和投機性，為保障購房者的合法權(quán)益，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)商預售商品房的，必須向房地產(chǎn)行政管理部門辦理預售登記，領(lǐng)取《商品房預售許可證》后，才能預售商品房。有的城市為了更好地規(guī)范房地產(chǎn)商的銷售行為，還要求房地產(chǎn)商在銷售商品房時要分別辦理《內(nèi)銷房銷售許可證》和《外銷房銷售許可證》。此外，房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如房屋已經(jīng)建成，還應當持有房屋所有權(quán)證書。購房者如果要調(diào)查商品房的建筑質(zhì)量，還可以查驗房地產(chǎn)商的工程驗收證。