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傳統(tǒng)租賃的做法淵遠(yuǎn)流長，幾乎和人類的文明發(fā)展并存，約4000年的歷史。當(dāng)時隨著農(nóng)業(yè)技術(shù)的提高，因發(fā)展不平衡，一部分人掌握的生產(chǎn)資料富余，另一部分人卻不足。由于農(nóng)業(yè)的季節(jié)性特征，生產(chǎn)資料短期相互之間調(diào)配余缺解決了不平衡的問題。貨幣的出現(xiàn)，有償調(diào)配生產(chǎn)資料的使用權(quán)，促進了農(nóng)業(yè)進一步發(fā)展。這種經(jīng)濟模式就是租賃的原始雛形，后來發(fā)展到土地、房屋等不動產(chǎn)租賃。

人類進入工業(yè)化時代，租賃方式又引入工業(yè)生產(chǎn)領(lǐng)域。特點是：出租人向承租人提供使用租賃物件的服務(wù)，不向承租人轉(zhuǎn)移租賃物件所有權(quán)。一個合同兩個當(dāng)事人就可以完成全部交易；租賃物件由出租人選購，承租人根據(jù)自己的需要，選擇出租人已有的租賃物件；出租人按租賃物件的使用時間和提供的服務(wù)為基礎(chǔ)，計算應(yīng)收租金；出租人負(fù)責(zé)物件的維修與保養(yǎng)。以后后發(fā)展到公共設(shè)施的租賃，衍生出賓館、餐飲、旅游、交通運輸?shù)阮I(lǐng)域脫離了租賃行業(yè)。

現(xiàn)代租賃的做法起源于二十世紀(jì)中葉。二戰(zhàn)以后，停止戰(zhàn)爭消耗，美國工業(yè)化生產(chǎn)出現(xiàn)過剩，生產(chǎn)廠商為了推銷自己生產(chǎn)的設(shè)備，開始采用信用銷售的方式為用戶提供金融服務(wù)，即：以分期付款、寄售、賒銷等方式銷售自己的設(shè)備。

由于所有權(quán)和使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移，資金回收的風(fēng)險比較大。于是有人開始借用傳統(tǒng)租賃的做法，將銷售的物件所有權(quán)保留在銷售方，購買人只享有使用權(quán)，直到出租人融通的資金全部以租金的方式收回后，才將所有權(quán)以象征性的價格轉(zhuǎn)移給購買人。這種方式被稱為融資租賃，1952年美國成立了世界第一家融資租賃公司，開創(chuàng)了現(xiàn)代租賃的先河。目前已經(jīng)有八十多個國家開展了融資租賃業(yè)務(wù)。

從全球的統(tǒng)計數(shù)字看融資租賃額從1978年至1997年是逐年遞增（1997年除外）。平均起來世界上設(shè)備銷售20%通過融資租賃來完成的。從交易量上看，歐亞歷史交易量較大，這主要是新興力量的發(fā)展帶動的（如：德國、日本、韓國）。從融資租賃在設(shè)備購買的市場滲透率上看，美國的市場滲透率30%，德國的市場滲透率18%，日本的市場滲透率8%，中國沒有數(shù)據(jù)，估計1~2%左右。從英國的市場滲透率和經(jīng)濟在增長上看，融資租賃業(yè)務(wù)方面是下降的。主要原因是稅收立法發(fā)生變化，這說明租賃和稅收的關(guān)系非常緊密。政府的稅收政策，直接影響融資租賃的興衰。另一個角度說明稅收是融資租賃健康發(fā)展的支柱之一。

盡管各國的國情不同，但市場的規(guī)律都是一樣。演變和發(fā)展都是經(jīng)過如下過程：不存在——誕生——新興——調(diào)整——發(fā)展——再調(diào)整——成熟，其實所有的行業(yè)都是要經(jīng)歷這樣一個過程。中國1981年才開始誕生的，以后進入新興期，融資租賃業(yè)大發(fā)展，進入九十年代因經(jīng)濟環(huán)境惡化，開始出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象，這時租賃業(yè)進入調(diào)整時期。進入二十一世紀(jì)，經(jīng)過增資擴股、資產(chǎn)重組和改制的調(diào)整過程后，一些融資租賃公司或經(jīng)營融資租賃的業(yè)務(wù)部門逐步退出市場。新生的租賃公司開始在新理論、新概念、新環(huán)境下進入新一輪的發(fā)展時期。

2003年因為民營控股金融租賃公司的圈錢行為暴露，融資租賃再次陷入低谷。2005年商務(wù)部修改了審批門檻，中外合資融資租賃又成為主力軍，2006年銀行準(zhǔn)備入股金融租賃公司，兩個不同機構(gòu)的融資租賃公司都在擴大自己的隊伍，中國租賃的第三次起飛即將開始。

按照美國經(jīng)驗，租賃發(fā)展通常要經(jīng)過六個階段

出租服務(wù)階段——即：傳統(tǒng)租賃，具有4000的歷史，它有三個特點：通常期限比較短（不動產(chǎn)租賃除外），一般租期不超過一年；出租人提供全面服務(wù)，負(fù)責(zé)對租賃物件的維修保養(yǎng)和對承租人的使用培訓(xùn)等；租賃期滿時承租人必須歸還租賃資產(chǎn)；承租人對租賃物件只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。在中國由于對融資租賃宣傳的不夠，人們對租賃的認(rèn)識比較模糊，因此在制定政策、法律裁決和稅收政策上往往將傳統(tǒng)租賃的租借服務(wù)和金融性租賃的融資服務(wù)混淆起來。

簡單融資租賃階段——這個階段的租賃有五個特點：承租人有意向承租自己選定的租賃物件；出租人有意向為承租人選定的租賃物件提供金融服務(wù)；簽定的相關(guān)融資租賃合同不可取消；出租人承擔(dān)全額付款購買租賃物件的責(zé)任；承租人承擔(dān)全額支付租金的責(zé)任；期限結(jié)束后以象征性價格將設(shè)備所有權(quán)轉(zhuǎn)賣給承租人；每期租金一般是等額付款；不含任何服務(wù)的提供租賃物件。

創(chuàng)造性融資租賃階段——為了適應(yīng)市場競爭，不斷的創(chuàng)造新的租賃服務(wù)方式。租賃的方式開始發(fā)生變化衍生出杠桿租賃、返還式租賃、融資轉(zhuǎn)租賃、合成租賃、風(fēng)險租賃、結(jié)構(gòu)式參與租賃等概念性租賃模式，融資租賃業(yè)進入新的增長時期。

經(jīng)營性租賃階段——是融資租賃發(fā)展的一個高級階段，它的出現(xiàn)主要是受承租人需求的影響，出租人適應(yīng)競爭的需要而產(chǎn)生的。它的運做方式和融資租賃只差一個余值，在會計處理上傳統(tǒng)租賃一樣。但是本質(zhì)上它仍然是提供金融服務(wù)。這個階段社會上已經(jīng)有成熟的二級市場，同時已經(jīng)有具體的融資租賃會計準(zhǔn)則界定融資租賃的概念。經(jīng)營性租賃由出租人提取折舊，相對于傳統(tǒng)租賃，經(jīng)營性租賃一般提供全面服務(wù)，包括設(shè)備的維修和保養(yǎng)（不是絕對必須的）；期限結(jié)束后的結(jié)果可以非全額付款，因此有多項選擇；資產(chǎn)風(fēng)險由出租人來承擔(dān)；這時的承租人越來越老練。

專業(yè)市場細(xì)分化階段——租賃已經(jīng)渡過創(chuàng)新階段，產(chǎn)生了許多運作模式。但是這些模式僅限于對企業(yè)的量體裁衣，每個項目都在搞研發(fā)，不能形成規(guī)模。租賃服務(wù)還停留在概念化設(shè)計中。為了擴大租賃市場份額，使租賃服務(wù)作為產(chǎn)品規(guī)模化生產(chǎn)，此時租賃服務(wù)不再是一些概念性的東西，而是針對某個行業(yè)具體化的服務(wù)產(chǎn)品，如：飛機租賃、電信租賃、工程機械設(shè)備租賃等。因為交易規(guī)范化，通用化，使得租賃在經(jīng)濟領(lǐng)域的滲透率迅速發(fā)展，租賃公司之間的競爭更加劇烈。

成熟階段——這個階段會出現(xiàn)租賃公司并購，重整組合。另一方面出現(xiàn)專業(yè)服務(wù)細(xì)分化。不僅租賃品種細(xì)分化，租賃業(yè)務(wù)的服務(wù)也細(xì)分化。結(jié)果使強者越強，弱者淘汰。這個時期租賃對市場的滲透率不會有太大變化，也就是說在市場總的份額一定的情況下，公司之間產(chǎn)生激烈的競爭；結(jié)果是租賃公司的利潤進一步盈利率下降；租賃公司經(jīng)營關(guān)注點不再是什么風(fēng)險問題，政策問題，而是要強調(diào)資產(chǎn)增值的重要性；最終與其他行業(yè)形成聯(lián)盟關(guān)系。

上述六個發(fā)展階段是根據(jù)美國的經(jīng)驗總結(jié)出來的。由于各國的情況不同，發(fā)展基礎(chǔ)和環(huán)境不平衡，有可能出現(xiàn)幾個階段同時并存的現(xiàn)象。如中國現(xiàn)在既有傳統(tǒng)租賃，又有簡單融資租賃。還發(fā)展了回租、融資轉(zhuǎn)租賃、杠桿租賃和委托租賃等。甚至出現(xiàn)參與式結(jié)構(gòu)性租賃等以推銷為主要特點的融資租賃。同時還出現(xiàn)資產(chǎn)重組，合并等現(xiàn)象。但這并不能說中國的融資租賃已經(jīng)進入成熟階段，因為沒有規(guī)模驗證，說明還處于幼稚階段。中國租賃業(yè)還是要經(jīng)過時間的磨練和政策的調(diào)整，按照自己的發(fā)展規(guī)律逐步由幼稚到成熟。

目前中國公認(rèn)的發(fā)展階段有四步：傳統(tǒng)原始租賃——簡單融資性租賃——創(chuàng)新租賃——專業(yè)租賃。至于未來怎樣，由于有后發(fā)優(yōu)勢，不一定完全按照美國租賃的發(fā)展規(guī)律發(fā)展。