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一、政策背景：基建融資的困局與破局
中國基礎(chǔ)設(shè)施投資長期依賴地方政府債務(wù)和銀行貸款，但隱性債務(wù)風險、融資渠道單一等問題倒逼改革。2020年，國家發(fā)改委聯(lián)合證監(jiān)會啟動基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點，同年財政部修訂《PPP項目合同指南》，兩大政策工具為基建融資注入新動能。
核心目標：

盤活存量資產(chǎn)：將重資產(chǎn)項目轉(zhuǎn)化為流動性強的金融產(chǎn)品。
吸引社會資本：通過市場化機制分擔政府財政壓力。
二、REITs模式：從“重資產(chǎn)持有”到“輕資產(chǎn)運營”
1. 政策紅利解析

試點范圍：優(yōu)先支持交通、能源、環(huán)保、物流、產(chǎn)業(yè)園等收益穩(wěn)定領(lǐng)域。
稅收優(yōu)惠：2023年新政明確“公募REITs運營環(huán)節(jié)免征企業(yè)所得稅”，降低發(fā)行成本。
擴募機制：允許REITs擴募新資產(chǎn)（如首批上市的鹽田港REITs擴募倉儲項目），形成“投資-退出-再投資”循環(huán)。
2. 操作流程與創(chuàng)新點

資產(chǎn)篩選：項目需滿足持續(xù)運營3年以上、近3年凈現(xiàn)金流分派率≥4%等條件。
交易結(jié)構(gòu)：
原始權(quán)益人（如城投公司）將項目注入資產(chǎn)支持證券（ABS），公募基金認購ABS份額并上市交易。
投資者通過二級市場買賣REITs份額，享受分紅與增值收益。
案例：
中金普洛斯REIT：2021年上市，募集資金58億元，底層資產(chǎn)為長三角物流園，年化分派率4.5%。
華夏越秀高速REIT：以武漢漢孝高速為標的，首日漲幅22%，盤活存量資產(chǎn)的同時降低地方債務(wù)率。
3. 優(yōu)勢與挑戰(zhàn)

優(yōu)勢：
政府：快速回籠資金，用于新項目建設(shè)。
企業(yè)：優(yōu)化資產(chǎn)負債表，轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運營。
挑戰(zhàn)：
資產(chǎn)合規(guī)性要求高（需產(chǎn)權(quán)清晰、手續(xù)完備）。
市場流動性不足，部分REITs上市后交易冷清。
三、PPP模式：風險共擔與長效回報
1. 政策升級方向

規(guī)范化：財政部建立PPP綜合信息平臺，要求項目入庫并公開全生命周期信息。
傾斜領(lǐng)域：新基建（5G基站、數(shù)據(jù)中心）、生態(tài)環(huán)保、公共衛(wèi)生。
收益保障：允許可行性缺口補助（VGF）與使用者付費結(jié)合，確保社會資本回報率。
2. 創(chuàng)新合作機制

TOT（轉(zhuǎn)讓-運營-移交）：政府將存量項目資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給社會資本運營，期滿后無償移交（如合肥王小郢污水處理廠項目）。
BOT+REITs：建設(shè)期采用BOT模式，運營成熟后通過REITs退出（如廣河高速REITs底層資產(chǎn)源于BOT項目）。
3. 典型案例

北京地鐵4號線：
港鐵公司持股49%，京投公司持股51%，30年特許經(jīng)營期。
政府負責土建（重資產(chǎn)），社會資本負責設(shè)備與運營（輕資產(chǎn)），年客流收益超10億元。
杭紹臺高鐵：
首條民營控股高鐵，復(fù)星集團聯(lián)合體持股51%，采用“使用者付費+可行性缺口補助”模式。
4. 風險管控要點

政府側(cè)：嚴控財政支出責任（不超過一般公共預(yù)算支出10%）。
企業(yè)側(cè)：規(guī)避“明股實債”，要求項目收益覆蓋融資本息。
四、REITs與PPP協(xié)同：1+1>2的融資生態(tài)
1. 組合策略

階段協(xié)同：
建設(shè)期：PPP模式引入社會資本。
運營期：REITs盤活資產(chǎn)，實現(xiàn)社會資本退出。
案例：深圳人才安居集團將PPP模式建設(shè)的保障性住房打包發(fā)行REITs，回籠資金用于新建項目。
2. 政策協(xié)同紅利

資金閉環(huán)：PPP項目進入穩(wěn)定運營后，可通過REITs二次融資，形成“投資-建設(shè)-運營-退出”鏈條。
風險隔離：REITs投資者承擔運營風險，PPP社會資本專注于建設(shè)效率，政府專注于監(jiān)管與補貼設(shè)計。
五、未來趨勢與建議
1. 政策展望

REITs擴容：試點范圍或擴展至水利、新能源充電樁等領(lǐng)域。
PPP立法：推進《PPP條例》出臺，明確爭議解決機制與利益分配規(guī)則。
2. 給參與方的建議

地方政府：
篩選收益可預(yù)測的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)發(fā)行REITs，避免“甩包袱”思維。
建立PPP項目動態(tài)調(diào)價機制，應(yīng)對通貨膨脹與需求波動。
社會資本：
優(yōu)先參與財政承受能力強的地區(qū)項目。
探索“Pre-REITs”基金，提前布局潛在REITs資產(chǎn)。
投資者：
關(guān)注底層資產(chǎn)區(qū)位與行業(yè)景氣度（如長三角倉儲、中西部交通樞紐）。
長期持有以獲取穩(wěn)定分紅，降低短期波動風險。
結(jié)語
REITs與PPP的深度融合，標志著基建融資從“政府主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“市場驅(qū)動”。通過政策紅利釋放與模式創(chuàng)新，中國基建正走向“存量盤活”與“增量提質(zhì)”并行的新階段。未來，誰能率先把握規(guī)則、用好工具，誰就能在萬億級基建市場中占據(jù)先機。