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一、政策背景：基建融資的困局與破局
中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施投資長(zhǎng)期依賴地方政府債務(wù)和銀行貸款，但隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、融資渠道單一等問題倒逼改革。2020年，國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)，同年財(cái)政部修訂《PPP項(xiàng)目合同指南》，兩大政策工具為基建融資注入新動(dòng)能。
核心目標(biāo)：

盤活存量資產(chǎn)：將重資產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性強(qiáng)的金融產(chǎn)品。
吸引社會(huì)資本：通過市場(chǎng)化機(jī)制分擔(dān)政府財(cái)政壓力。
二、REITs模式：從“重資產(chǎn)持有”到“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”
1. 政策紅利解析

試點(diǎn)范圍：優(yōu)先支持交通、能源、環(huán)保、物流、產(chǎn)業(yè)園等收益穩(wěn)定領(lǐng)域。
稅收優(yōu)惠：2023年新政明確“公募REITs運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)免征企業(yè)所得稅”，降低發(fā)行成本。
擴(kuò)募機(jī)制：允許REITs擴(kuò)募新資產(chǎn)（如首批上市的鹽田港REITs擴(kuò)募倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目），形成“投資-退出-再投資”循環(huán)。
2. 操作流程與創(chuàng)新點(diǎn)

資產(chǎn)篩選：項(xiàng)目需滿足持續(xù)運(yùn)營(yíng)3年以上、近3年凈現(xiàn)金流分派率≥4%等條件。
交易結(jié)構(gòu)：
原始權(quán)益人（如城投公司）將項(xiàng)目注入資產(chǎn)支持證券（ABS），公募基金認(rèn)購(gòu)ABS份額并上市交易。
投資者通過二級(jí)市場(chǎng)買賣REITs份額，享受分紅與增值收益。
案例：
中金普洛斯REIT：2021年上市，募集資金58億元，底層資產(chǎn)為長(zhǎng)三角物流園，年化分派率4.5%。
華夏越秀高速REIT：以武漢漢孝高速為標(biāo)的，首日漲幅22%，盤活存量資產(chǎn)的同時(shí)降低地方債務(wù)率。
3. 優(yōu)勢(shì)與挑戰(zhàn)

優(yōu)勢(shì)：
政府：快速回籠資金，用于新項(xiàng)目建設(shè)。
企業(yè)：優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。
挑戰(zhàn)：
資產(chǎn)合規(guī)性要求高（需產(chǎn)權(quán)清晰、手續(xù)完備）。
市場(chǎng)流動(dòng)性不足，部分REITs上市后交易冷清。
三、PPP模式：風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)與長(zhǎng)效回報(bào)
1. 政策升級(jí)方向

規(guī)范化：財(cái)政部建立PPP綜合信息平臺(tái)，要求項(xiàng)目入庫(kù)并公開全生命周期信息。
傾斜領(lǐng)域：新基建（5G基站、數(shù)據(jù)中心）、生態(tài)環(huán)保、公共衛(wèi)生。
收益保障：允許可行性缺口補(bǔ)助（VGF）與使用者付費(fèi)結(jié)合，確保社會(huì)資本回報(bào)率。
2. 創(chuàng)新合作機(jī)制

TOT（轉(zhuǎn)讓-運(yùn)營(yíng)-移交）：政府將存量項(xiàng)目資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給社會(huì)資本運(yùn)營(yíng)，期滿后無償移交（如合肥王小郢污水處理廠項(xiàng)目）。
BOT+REITs：建設(shè)期采用BOT模式，運(yùn)營(yíng)成熟后通過REITs退出（如廣河高速REITs底層資產(chǎn)源于BOT項(xiàng)目）。
3. 典型案例

北京地鐵4號(hào)線：
港鐵公司持股49%，京投公司持股51%，30年特許經(jīng)營(yíng)期。
政府負(fù)責(zé)土建（重資產(chǎn)），社會(huì)資本負(fù)責(zé)設(shè)備與運(yùn)營(yíng)（輕資產(chǎn)），年客流收益超10億元。
杭紹臺(tái)高鐵：
首條民營(yíng)控股高鐵，復(fù)星集團(tuán)聯(lián)合體持股51%，采用“使用者付費(fèi)+可行性缺口補(bǔ)助”模式。
4. 風(fēng)險(xiǎn)管控要點(diǎn)

政府側(cè)：嚴(yán)控財(cái)政支出責(zé)任（不超過一般公共預(yù)算支出10%）。
企業(yè)側(cè)：規(guī)避“明股實(shí)債”，要求項(xiàng)目收益覆蓋融資本息。
四、REITs與PPP協(xié)同：1+1>2的融資生態(tài)
1. 組合策略

階段協(xié)同：
建設(shè)期：PPP模式引入社會(huì)資本。
運(yùn)營(yíng)期：REITs盤活資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)資本退出。
案例：深圳人才安居集團(tuán)將PPP模式建設(shè)的保障性住房打包發(fā)行REITs，回籠資金用于新建項(xiàng)目。
2. 政策協(xié)同紅利

資金閉環(huán)：PPP項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)后，可通過REITs二次融資，形成“投資-建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-退出”鏈條。
風(fēng)險(xiǎn)隔離：REITs投資者承擔(dān)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，PPP社會(huì)資本專注于建設(shè)效率，政府專注于監(jiān)管與補(bǔ)貼設(shè)計(jì)。
五、未來趨勢(shì)與建議
1. 政策展望

REITs擴(kuò)容：試點(diǎn)范圍或擴(kuò)展至水利、新能源充電樁等領(lǐng)域。
PPP立法：推進(jìn)《PPP條例》出臺(tái)，明確爭(zhēng)議解決機(jī)制與利益分配規(guī)則。
2. 給參與方的建議

地方政府：
篩選收益可預(yù)測(cè)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)發(fā)行REITs，避免“甩包袱”思維。
建立PPP項(xiàng)目動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)機(jī)制，應(yīng)對(duì)通貨膨脹與需求波動(dòng)。
社會(huì)資本：
優(yōu)先參與財(cái)政承受能力強(qiáng)的地區(qū)項(xiàng)目。
探索“Pre-REITs”基金，提前布局潛在REITs資產(chǎn)。
投資者：
關(guān)注底層資產(chǎn)區(qū)位與行業(yè)景氣度（如長(zhǎng)三角倉(cāng)儲(chǔ)、中西部交通樞紐）。
長(zhǎng)期持有以獲取穩(wěn)定分紅，降低短期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
結(jié)語
REITs與PPP的深度融合，標(biāo)志著基建融資從“政府主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)”。通過政策紅利釋放與模式創(chuàng)新，中國(guó)基建正走向“存量盤活”與“增量提質(zhì)”并行的新階段。未來，誰能率先把握規(guī)則、用好工具，誰就能在萬億級(jí)基建市場(chǎng)中占據(jù)先機(jī)。